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惊呆了 购美国房产不保险的九大吃亏事儿

2014-10-08

最近网上流传着一个故事,“李女士卖掉她在北京的一套房子,筹得300多万人民币,在美国休斯敦买入六套房,她的算盘是:每月每套房子的租金是400多美金,不仅可以把北京的房子租回来,还能月赚1万人民币。”这个故事是国信美投总裁陆鹤壬在接受采访时讲的,该公司专门从事海外房产投资,他甚至进一步评论到,“在美国买房投资,除去房产税等各项费用,收益率可以达到8%,加之租售比比较高,六丶七年就可能收回成本;相比之下,在北京投资一套房产收回成本或许要花上100年。”

在美国投资房地产的利润真有这么高吗?这个故事有多大的可信度?美国房地产收回成本的年限究竟是多久?作为一个在美国生活近二十年的华裔丶女儿继承多套商业公寓的信托管理人,加上夫家经营着建房公司和商业公寓群,让我来详细分析一下这种投资的可能性。(以下计算是根据法律规定做的保守估算,不是严格的法律和会计分析。)
其次,在美国买房投资,真的六丶七年就可以收回成本吗?按照陆鹤壬介绍的算法,当地每月的租金大概是房屋价值的1%左右,6套房子的购房款可在8年内收回成本。但这种算法的缺陷一眼就能看出来,他把租金当成纯收入,没有考虑美国高昂的养房费用——房产税丶个人收入税丶房屋保险丶房屋维修费丶房屋空置和赖租成本……按美国人的说法是现在买房能赚钱已经是很难得的了,下面我就逐条列出各项可能的花销。

1丶房产税
美国的房产税每年都要支付。休斯敦房产年税率较低的是老社区,约2.6%,新社区大多在2.9%—3.1%,个别新区的税率甚至可能高达3.2%。我取中线2.9%计算,每个月的房产税合(300万*2.9%/12)= 0.725万元。

2丶管理费
由于投资人在中国,就需要专业的物业管理公司来打理出租的相关事项,收费至少是租金总数的10%。

3丶房屋保险
美国房子必须买保险,否则自然灾害丶火灾发生时所有的财产便会化为乌有。休斯敦地区飓风发生概率较高,因此房屋年保险比较贵,自住的房子大约是房价值的0.7%左右,商业出租的房子保险更高,就按1%算吧,如此每个月的房屋保险至少需要支付(300万*1%/12)= 0.25万元。

4丶房屋修缮和维护
美国养房贵,主要是因为人工昂贵,这和中国不同。比如,独立房的房顶丶外墙都要定期检查,时间长了要翻新;房子每年要高压水清洗;院子要剪草,花园游泳池要打理,每月还要喷洒防虫害喷剂;地毯得常洗,视磨损情况及时更新;管道漏水堵塞要找水管工,这是特别贵的,还有数不完的其他情况。若是联栋房丶公寓房,房内的消费自己承担,房外的维修虽不用花钱请人做,但要交物业费,每个月一丶两百美元。还有,中央空调丶冰箱丶洗碗机丶洗衣机等电器都是业主要提供的,坏了就得更新。总之,保守估算李女士的这六套房子平均每个月的修缮费要200美元。

5丶房屋空置以及赖租等成本
租房是有空置期的,我家商用公寓好的时候每套每年平均空置一个月,租得不好时就难说了。另外还有赖房客的成本,美国租房一般都要查租客的信用记录,但也可能百密一疏,遇到赖租的,只有花钱打官司才能把房客“请出去”,不仅要花时间花精力,还可能拖到输掉半年的租金。因此,考虑到房屋的空置期和赖租等成本,保守地看,每个月收入的折扣大约在0.25万元。

6丶律师丶公共会计师等费用
保证投资合法,这个暂且提一下,因为下面一项中还会提到。

7丶个人收入所得税
按照美国税法,不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约(treaty)豁免,收入需要交税,若房地产是唯一的投资而不挂靠其他商业投资时,全部租金都要交税,税率30%。好在休斯敦没有州税,美国大多数的州都有(不过休斯敦的销售税很高,房子要卖的时候这个税就要缴纳了)。当然这部分税收可以通过聘请专业税法律师减免部分,但税法律师也不便宜,如我家夫君的小时费用是250美元,“不交钱给山姆大叔就得交给律师”,美国这句俚语的意思就在这里。我已经看到有中国投资者逃避这部分税收被国税局发现的报道,要记住美国房地产交易时所有信息都会上报国税局,不缴税要不了多久就会被发现,到时不仅要用美国地产收入来抵债,严重的还会触犯法律。
写到这里,除去各种消费,每个月收进来的3万租金大约只剩下15%了,即0.445万。很显然,按每个月0.5万的净剩要收回资金至少需要50年,而且这还是对各项消费非常保守的估算,额外花费的陷阱还有。

8丶增值税
在持有房屋时若房屋增值了,不需要支付增值税,但整个地产的升值会导致政府对持有房屋的估价升高,地产税会水涨船高。一旦房子出手,增值的部分就要交税了,美国居民第一套自住屋的增值不需要缴税,以后的都要交;外国人投资的租住屋,即便是第一套也不免增值税。很显然,增值税虽不体现在每个月的收入或成本上,但会影响套现,继而影响收回成本的时间和投资回报率。

9丶继承和遗产税
这是绝少中国投资者会想到的问题,我们最近就帮助了一个自称“走投无路”的中国家庭处理了一件相关的事情。小L的父母在美国买了一套五十多万美元的房子作为度假屋,小L上学后由妈妈陪他在美国读书。不料想在小L十几岁时突发惨剧,父母双亡,小L成了这套房子的唯一继承者,但由于小L是未成年人,再加上父母没有留下美国能承认的正式遗嘱,这套房产要经过美国法庭的“遗嘱检验”(probate)放到小L的信托(trust)里,但小L是常住美国的非公民,他接受遗产时只有25万美元是免税的(美国公民是五百万美元免税,不常住美国的外国人是6万美元),剩下的近30多万美元需要交遗产税,税率几乎达50%。小L的中国监护人听说后难以置信,辗转找到我和丫爸询问是否被敲诈了,丫爸解释说这是法律,现在没有办法了,若在买房时做了财产计划(Estate Planning)也许可以省一些税,但彻底绕过这项法律是不可能的,除非把继承者变成美国公民。

虽然在美国地产投资比较保险,但从不是一个能够短期回报的领域,也因此美国人更愿意投资股市或其他。在美国做地产投资的人,多数是利用给美国公民的低息贷款丶税收优惠政策等,做长线规模投资,同时用地产的消费来抵消其他领域投资的收入,比如我夫家当初做商业公寓楼投资是为了减免建房公司获利而需要缴纳的税收。以上这些优惠,中国投资者是享受不到的。相对中国,美国经济发展比较均衡,买房投资属性并不高,房产的回报率更不像国内一些机构宣传的那么乐观,房产出售变现难度也远比国内大,中国投资者若按国内的投资思维和惯性,肯定会吃亏。来自中国外国专家局专家丶离岸资产配置专家丶房产投资财商教育传播者Victor Liu (刘磊)先生这样说:“ 纵观美国国民的财富汇聚历史, 占到国民平均金融资产第一位的不是房地产,而是股票;特别是美国国民通过401K的股票和基金投资组合来实现了在美国的富裕养老生活,而且股票是个人财富中占比最高的金融资产(高达43%)。因此,美国人的创富历史是以股票市场作为主战场的;而作为房地产投资市场,基于以上谈及的诸多费用涉及,更多的美国人是把房产作为传承工具来看待的(自住房),而不是”钱多人傻“的中国土豪作为短期炒作和快速获利的产品。因此,选择对的市场,应用对的工具,才能成就离岸资产的持续累计;否则,很可能是乘兴而来,却败兴而归。“

揭秘炒房团利益链:为开发商提供民间融资

2010-03-01

第一财经日报3月1日讯 温州富商、山西煤老板,这一批批“炒房团”,被认为是中国房地产市场的一股重要力量,参与了高额利润的分配。

炒房团的力量到底有多大?他们是怎样参与房地产市场的利益分配,就是对房子简单的低买高卖吗?他们的组织形式、商业运作究竟怎样?

对于外人来说,这的确是一个难解之谜。《第一财经日报》特约请房地产行业知名律师张捷先生,阐述他理解的炒房团利益链条。张捷先生曾经担任北京房地局有关机构的律师,同时也是北京房地产界知名楼盘现代城、篮堡、金地等第一大股东的私人律师,在房地产行业顶端从业多年。

在张捷看来,炒房团的核心是幕后的操盘手,其最核心的运作机制,是在房地产开发商资金链条进展的背景下,以某种方式为房地产开发商提供民间融资,赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。

张捷先生阐释的运作逻辑,超出我们简单理解的炒房团运作模式。本报特刊登此文,呼唤更多的行业讨论。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性,都应该采取措施,从源头上杜绝此类投机运作方式,释放炒房团获取的巨额利益,真正给高房价下调创造空间。

[ 开发商主动勾结,利润实为银行信贷利率与民间利率之差,房价上涨是其次。几千亿的炒房游资已经成为地产市场的重要力量,消弭这部分利润才是最可行的治本之策 ]

只有从资金链条出发,才能真正看懂行业的秘密。

据笔者了解,属于游资性质的“炒房团”,其资金规模巨大。但市场对于其运作模式、盈利结构并不明晰。台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人。炒房团巨额资金的幕后操盘手,则脱离于公众的视线之外。

真正的富人是非常低调的,不会招摇过市,甚至不想让那么多人知道自己的家在哪里,他们都拥有自己的职业,并且非常繁忙,根本没有时间各个城市往来去炒卖和管理房子。

炒房的利润来源

几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨,但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。

即便是在大牛市中,如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌,也是太高估了炒房团的智商。

在这样的博弈中获取暴利并不容易,且风险巨大。更何况在计入税收因素后,这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈,也就等同于赌博了,这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。

炒房团真正的利益来源,是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%,加上各类手续费不超过10%,但民间信贷利率一般是月息2%~5%,还要以复利计算。综合到年息,最高能超过100%。

在房地产整体信贷政策紧张的背景下,我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面,因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。

在这个背景下,开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍,其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。

可以说,正是开发商高额的融资成本,才产生了期房与现房的差价,以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨,更是资金成本的反映。

对于开发商而言,炒房团实际上起到了资金来源的角色,炒房团所主要获取的确定的收益,也即是此利差部分。这是认识问题的关键之一,后面的内容是介绍如何实现这一点。

开发商需要炒房团

办理假按揭套取银行贷款,这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法,但风险极大,而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后,找愿意假按揭的人也越来越不易。

但开发商的资金需求依然存在,而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫,这就给炒房团留下了空间。

实际上,炒房团也是在套取银行资金,但开发商对此没有任何法律责任,都是由炒房团承担。而且,炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查,走的是正规渠道,也没有给银行和律师行贿,在形式上符合法律政策,银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。

很多人会问,开发商需要资金,为什么非常希望和炒房团合作,而不是直接先期降价卖给公众?这里有几个复杂的原因。

其一,部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售,但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金,而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。

其二,实际上最主要的原因在于:即便低价公开卖出(部分)房,开发商也不能迅速收到卖方所得资金。

地产业界的读者会很清楚,非地产业界的读者也很容易想清楚,只要你的开盘价比较低,很多人就会“打招呼”找到开发商“留房”。 房地产的开发过程中要盖上百个章,每一个拿章的人都会有类似的要求,要求留一两套房子。

打了招呼就不能再出售了,但是他们不会立刻给开发商房款,而是要等到房价涨了很多后卖出,再支付房款。

这样的结果不算是索贿受贿,因为成交价就是开盘价,是“市场价”成交,赚的钱是打招呼人可以解释的“投资房产”的收入。这种投资是旱涝保收的,房价没有涨或者跌了,他再说一声“不要了”,风险就被转嫁给了开发商。更有甚者,在房价上涨以后,还会有大量的人找各种关系,要求开发商以开盘价把房子卖给他。

打招呼要求留房的人实际上也有一个底线,就是不会主动要求开发商按照低于开盘价的价格(起码不是低很多的价格)卖给他房子,因为那样会有索贿受贿的嫌疑,不是“正常投资房产”。

正因此,开发商是绝对不敢以低价开盘,而引发这些打招呼要房、留房人的想法的。

正因此,开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价,但立即以很大的折扣卖给炒房团(有时甚至是五折、六折),而且只卖出开发商希望卖出的数量,其他高价开盘的房子就慢慢地卖。

如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量,这会直接影响市场心态,给开发商和炒房团带来更大的利益。

链条一:炒房团哪来的钱?

炒房团的资金来源主要分两块——初始资金和银行信贷资金。

实际上,炒房团的主角们并不是真正的初始资金出资方,或者说只是小部分资金的提供方。更多的是私募带资管理和操盘手团队操作,而炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。这些“演员”的主要任务一是前台露面;二是以他们的身份套取银行资金。

这些“演员”主要来自富裕地区的农村,操作者和村委会联合起来组织村民,并像传销一样洗脑,把他们包装成为有钱人,培训他们的言行以应对银行等部门的审查。

套取银行资金是关键。炒房团要获得足够的银行贷款,首先要让银行认为这些人是有钱人,能够有足够的资金去还贷。因此这些人就被包装成为有钱人,穿上各种名牌,还要编好发家故事,市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此。

这样的炒房团的组织结构一般以村庄为单位,因此这些人彼此紧密团结,村委会等出具证明、文件也更方便。

炒房团初始资金是用来提供贷款首付的过账资金。这部分初始资金不需要很大,因为可以一个人一个人过账。

对于炒房团而言,由于其获得的实际价格只是开发商公开售价的五六成,因此在得到银行按揭信贷之后,炒房团实际上连首付都不用以自有资金支付,而月供资金也可以从银行套取。

链条二:怎样撤出?退房!

炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手,顺利退出才意味着真正的成功。

从我国的政策,尤其是税收政策来看,炒房行为的成本看似是很高的,尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多,又是异地炒房,对于有关房屋的管理也很难,抛售会很困难。那么炒房团如何退出?

这就要依靠开发商进行协助——退房。

一般来讲,炒房团都会和开发商签有退房协议,他们随时可以退房,开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收,因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入,退房意味着炒房团可以直接锁定利润。

这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此,实际上,炒房团持有房屋的时间一般也就这么长,往往不超过一年半,而收益一般是房价的30%。

房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖,进行混合销售。这样,真正的买房人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子,挑中了一套炒房团的房子,炒房团就退这一套,在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高,北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%,也就是所有出售的房子被退过一遍,这背后就是炒房团的功劳了。

炒房团的每一个环节都经过了专业人员的实战演练,绝不是书斋中专家的纸上谈兵。

链条三:建安公司入伙避税与提现

开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级,就是在建筑安装(下称“建安”)成本领域,帮助房地产开发商规避高额税收。

中国房地产行业的相关税收是非常高的,土地增值税是增值部分的30%~60%,所得税是25%。要是走正规手续,怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言,避税成了问题的关键。

建筑公司的意义即在于此,因为在房屋开发过程中,只有建安成本可以在增值税中扣除,其他的销售费用、管理费用、财务费用等等都不能在土地增值税的税前扣除,只能在所得税的税前扣除。另外,建安的营业税也是非常低的,只有3%,加上附加费用也就是3.3%,比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税,比例也很低。

操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同,开发商以建安费用把垫付的首付收回来,在开发施工中转包一手。

尤其是有装修的精装房更容易做高建安成本,因为施工质量不同,价格可以有天壤之别。笔者所知的有每平方米不足2万元售价的房子,开发商的装修标准做到了惊人的8000元。通过这样的操作,开发商可以直接享受税收上的好处,因为土地增值税税率是从30%至60%累进的,在建安成本大增以后,原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。

虽然建安公司也要有利益(其中包括1%~3%的承包管理费),但是经过这一腾挪,从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。

在中国,资金从企业账户到个人账户是一个大问题,对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动,央行反洗钱部门也是筛查监管的,而经过上述操作,不但解决了这一问题,而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费,就等于是一个支票提现费用,在中国的商业环境下,这相当于把支票兑成现金而支付给钱庄的费用。

炒房新模式与海外热钱

在国家政策不断变化的背景下,炒房团的操作形式也在与政府政策博弈的过程中不断地发展变化。

民间高利贷的参与是炒房团的新形式。这样,炒房和给开发商提供资金二者就结合起来了。向开发商放贷的高利贷者要求开发商以打折扣的房子还贷,炒房团则在开发商没有正式销售许可来套取银行资金的时候为开发商提供资金,双方的结合使得社会游资进入炒房领域。

给开发商放贷,需要安全而且受到法律保护,如果崩盘清偿,放贷方能够优于银行等机构拿到款项。要实现这一点,还是需要借助建筑公司,因为按照我国法律规定的解释,建筑款项的清偿顺序是优于银行抵押的。

许多人知道,建筑公司给开发商垫资是一个潜规则,但一般理解的是“软垫资”,而不是“硬垫资”。所谓软垫资,是靠建筑公司拖欠民工工资和材料商货款来实现,但这种软垫资是很难跨年的,因为建筑公司要给民工和材料商结账,而房地产楼盘的开发建设却难以在一年内完成,尤其是北方冬天的好几个月都会因上冻而难以施工。这样,开发商和建筑公司还是有资金缺口,这就需要高利贷的介入了。

高利贷介入的途径,就是实现这些资金真正的“硬垫资”,归还高利贷则是以房子顶替工程款。

如此一来,这样高利贷资金进去,再以建筑费用出来,还可以让银行看到了开发商的“自有资金”,使得开发商能够合乎政策地取得银行的开发贷款。尤其是在开发商自己是“空手道”的情况下,更需要此类高利贷资金的“硬垫资”式参与。

一言以蔽之,这类新模式就是炒房团在前期参与房地产的开发,其提供的是相当于三四成房价的前期资金,得到的是一个重要的回报条件——在购买房子时不用付房款,余款等到房屋卖出之后再与开发商进行结算。

因此,在政府限制二套房贷款、套取银行资金的渠道受限以后,炒房团也可以新方式炒房了。这样的开发商与炒房团利益上的各得其所,是新时代的新发展。

这里还有一个关键的因素,就是炒房团赚取钱财以后,尤其是操盘手赚取了巨额财富以后,这些钱基本上都要逃往国外进行洗钱。但是同时,由于人民币升值压力以及资产市场的吸引等等,很多境外热钱试图进入国内,这样就产生了一个新的链条——与各种对冲基金运作类似的内外货币对冲,即国内的人民币炒房利润直接在国内以现金形式给了海外热钱的所有者,而海外热钱直接把美元转到炒房者的海外帐户。

这种地下交易由于不涉及银行国际清算系统的进出,外汇监管部门根本无从发现。悄无声息地入境以后,热钱也有很多参与到房地产市场的炒作,而热钱与炒房团的合作也使得大额的热钱资金隐匿于众多的炒房人群中难以被发现和监管。

据笔者了解,在限制外籍人士买房的政策出台以后,由于海外热钱的房产投资需求,这样的资产置换型互惠操作更加流行。沿海大量地下钱庄充当了这种资产置换的中介。如此这般,热钱流入国内,炒房利润也出境洗白。炒房者还以这样境外的钱为自己办理海外移民身份,再以外商的身份投资回到国内。

炒房团怎样组织运作?

炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成,甚至总经理也不成,而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好,否则很多关系户都会找上门,按炒房团的价格要房子。

对于不熟悉的开发商老板,炒房团会从售楼处职员开始找,但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的,一定要见到老板才会说。

对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫,他们的职业是倒卖项目赚取佣金,是一群资金掮客。在炒房的利益之下,很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。

最初,炒房团操盘手往往要说服开发商合作,但尝到甜头以后,开发商就会主动寻求合作,并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子,开发商到哪里就买到哪里,炒到哪里。

在炒房的利润分配上,如果是炒房团出资,操盘手团队至少分三成利润;如果是私募带资并操盘,炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成,操盘手团队会以建筑公司的建安费用作为转钱通道,参与的建安公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。

炒房资金已经足以影响市场

经过多年的积累,炒房团积累了很大的利润,其足迹也已经遍布全国。

笔者在和房地产业界高端人士的沟通中了解到,目前热点地区50%以上的楼盘都活跃着炒房团的身影,全国的平均数字约为三分之一。炒房团参与的楼盘一般是购买控制15%到30%的房子,所以保守估计,炒房团在楼市中的市场份额应当在5%~10%,这也意味着市场上存在3000亿元的炒楼操盘资金。

2009年全国住宅销售均价上涨了约1000元/平方米,涨幅约为三分之一,炒房团关注的热点地区和豪宅涨幅更高,涨幅一般在一倍左右。因此以3000亿元的总量粗略计算,炒房团能够得到的利润应当在1000亿~1500亿元。考虑到炒房团近10年的积累(尤其是2002年以来的大展拳脚),目前积累已经达到数千亿元的规模。

这些游资更多以现金的形式存在并分散到个人,因此难以监管控制,但他们的行动却有严密的组织。2009年底中国市场流通货币M0为3.8万亿元,现金游资已经在M0中占有巨大的比例,即使对于M1也是大约5%的水平,足以影响整个市场。此外,2009年全年房地产开发投资3.6万亿元,全年土地出让总价款1.59万亿元,巨额游资已经是房地产市场中不可忽视的力量。

这样的资本力量不受控制,房地产的问题就不是政策上的简单调控可以解决的。在市场经济中,资本就是决定性的力量。

炒房游资是投机的,但也是政策催生的,这样的情况需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏导。合理的政策应当堵死炒房资金确定的利润空间,这一目标可以通过信贷政策,即信贷管制的放松和缓解融资缺口来达到。

从房地产价格以及房地产开发过程来说,土地成本不可少、建安成本不可少、政府税收不可少,房价可以下降的部分,其实就是炒房团的利润,这些利润是可以也应该出让给购房者老百姓的。

中国楼市只涨不跌的秘密

2009-07-08

昨晚,和一个开典当行的同学喝酒。

我问同学,“你买了多少套房子,多少间铺面?”

“房子22套,铺面12间。”同学炫耀似的答道。

“那你花了多少钱呢?”同学虽然是千万级的富翁,但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧!我心中默算了一下,非常怀疑!

“现在买房子,傻瓜才掏钱!亏你还是个生意人!”同学鄙视的看着我。

同学的话,简直令我震耳欲聋,使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是,同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来……以下,都是我同学的话,虽然词句有些出入,但基本语意我还是转述清楚了的。

一、买房不掏钱,怎么操作的?

同学的话——

你知道,我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时,虽然我有能力一次性付清全款,但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时,正流行“零首付”,于是,我一分钱没花,贷款18万买了房(贷款期限为一年)。

一年期满,要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢?还是我倒霉!那时,我的资金被一笔业务占用了。为了业务,我不仅还不起房款不说,还得另外新增贷款。迫不得已,我找老关系——银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后,没想到,信贷经理却诡秘的一笑,非常爽快的答应了。

信贷经理给我出的主意很简单:让我老婆,以两倍的价格,贷款买我的房子,贷款期限也是一年。

“两倍的贷款,那就是两倍的利息啊!你这不是变着方的剥削我吗?”我还没有反应过来。

“如果到时,你不还款呢?”信贷经理很镇定。

“啊……”

“被银行收房,没有什么大不了的!关键是除去税费后,我还凭空白得了17万。不,这17万我可不能一个人得,我至少要分给他5万。”很快,我反应过来。于是,我对信贷经理会心的一笑……

这,就是我第一次买房的经历。

我后来的买房经历都与此类似,也就是:坚决的不掏一分钱,全部用银行的贷款买房子;然后,如果遇见不明真象的投资者(说是投资者,其实是傻帽)买房,那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房,那就不断的把自己的房子加价转贷给自己,不断的用银行的钱来还银行的债。

并且,我是开典当行的,与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房,大都选择20年按揭,而我买房从来都是只贷款一年,到期了才还本金和利息。这样操作,不用交月供。而贷款到期后,我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上,我一分钱也不用掏。

二、实际生活中有如此荒谬的事情,是“童话”吧?

同学的话:兄弟!我是看你人对,才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢?你要怎样才能相信我呢?

作者发言:你就给我讲点实际的例子吧!

同学的话:你知道王二麻子是怎么发家的吗?

作者发言:“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学,现在是开发房地产的亿万级富翁。

同学的话——

那我就说说。

想当年,王二麻子那个落魄啊!就连他注册公司的注册资金,也是我临时拆借给他的。如今,别看王二麻子表面风光,他拿地的钱,是从银行贷款的;修房子的钱,是建筑商垫资的。总之,他就是一个完全的“空手道”。

房子修好后,王二麻子在正式开盘前,通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购,其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客(或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”),以这些人的名义来买房子,全部用银行贷款来买。这,就是所谓的“开发商囤房”。

并且,此次交易上报给银行的交易价,必须比实际的内部交易价提高30%。为什么?因为贷款买房要首付两成啊!举个例子,如果你想收回100万,那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样,银行给你的钱就是:130万×0.8=104万;你实际装进口袋的钱就是:104万—4万(给相关银行人员的“好处费”)=100万。

就这样,通过开盘前的内部认购,王二麻子其实已经成功的全部收回了投资,把所有的风险转给了银行。到这时,王二麻子才会开始打广告卖房子,并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。

作者发言:后面又怎么操作呢?

同学的话——

你怎么那样笨啊!稍微聪明一点的人都能想到,后面的操作方法,其实与我炒房的方法是一样的,也就是:“如果遇见不明真象的投资者(说是投资者,其实是傻帽)买房,那就高价卖给他;如果一直没有投资者买房,那就不断的把自己的房子加价转贷给自己,不断的用银行的钱来还银行的债。”

不过,由于已经收回了按揭贷款的首付款,所以后面的操作并不需要每一次都加价30%,只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了(即每年上涨14%左右)。

什么?万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办?笑话,你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了?

明白了吧!这,就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌;并且,房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因!!

想想就觉得可笑,居然有学者说,“建筑成本和地价的不断上涨,是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋!其实,“金融成本”才是房价构成的大头,至少要占目前房价的50%。

以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布,其楼面价格不到604元/平方米,建筑成本也不到1300元/平方米(其实,网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧,建筑成本也没有超过1000元/平方米)这么便宜的房子,开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢?卖低一点、少赚一点不行吗?答案是不行的。原因很简单,“金融游戏”是有成本的,每这样操作一次,房子就必须加价一次。只有不断的加价,上述操作才有生存的空间。所以,莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米,去年卖10000元/平方米,今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这,就是“金融游戏”的代价!

有句话道出了目前中国楼市的实情,“房子是用来炒的,不是用来住的;商品房是卖给银行的,不是卖给老百姓的。”

老同学,请你想一想,现在的楼市,房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力(也就意味着房子永远卖不出去),为什么房价还会不断的上涨呢?并且,还要“量、价齐涨”呢?原因何在?正在于此!

三、极个别的现象,能代表中国楼市的整体形势?

同学的话——

老同学,你太孤陋寡闻了吧。请看:

李树彪案:1999年9月8日到2004年1月15日,湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔,涉案金额1.2亿元。

康明案:2000年前后,河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源,在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套,至少套取银行资金2亿元。

姚康达案:从2002年至2003年上半年,中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元,用于炒作128套住房。

森豪虚假按揭案:从1997年年至2002年上半年,北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。(请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》 http://finance.people.com.cn/GB/1045/9255894.html

建行广州分行案:2002年,审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款,发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公安局某副局长一人,即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。

曲沪平案:2006年,上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中,发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实,贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔,涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产,以回收问题贷款。

同泰案:2006年,北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同,从银行骗贷6700万元。

成都虚构房产骗贷案:2005年至2008年期间,犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套,涉及金额近二千万元!而且事态还在进一步发展中。

另外,今年银监会三令五申的明确要求,“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求,防止信贷资金流入楼市”。然而,40000亿资金依然流入楼市……

老同学,请你想一想,为什么会发生那么多的这类事情呢?为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢?难道银行的官员们都是傻子吗?

其实,银行的官员们一点都不傻。

原因在于,银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱,坦白地说,他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财,将风险转嫁给国家银行,而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单,银行就出现危机。 

这时候,买单的就是全国人民了,国家必须银行注资,消除烂帐。国家的钱哪里来?印钞票!结果是什么?通货膨胀,物价飞涨,老百性的钱不值钱了,或者说老百姓的钱被抢了,被谁抢了?被国家抢去堵漏了,堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大,堵住了也是一个丑陋的疤,而疼的永远是百姓。

所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱(其实是老百姓的存款)的道具。

违规又有什么大不了的?银行官员们不怕啊!只要表面的纸上手续完备了,我就没有了责任。即使按揭贷款是假的,又有什么关系?况且银行有国家这个后台,就是亏了也不怕,反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了,自然有国家来管,况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在 40%以上!原来,在中国,最大的腐败在银行!!

四、如果是普遍现象,为何还没有开发商被收楼呢?

同学的话——

原因有许多,简单的有:

1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”,上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼,不得不成为了“房东”;

2、由于开发商在银行内部的同伙,掩护工作做的好的缘故,案子没暴。

掩护工作怎么做?很简单——只要一近债务偿还期,开发商就会和“银行内部的同伙”们一起,把房子又一次加价卖给(转按揭)其它的“身份证复印件”(其实,房子依然在开发商手里)。这样操作,开发商永远不会被收楼。

虽然这样操作,房价会不断的上涨,并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是,这样的操作,如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话,它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说,只要表面的纸上手续完备了,银行的官员就没有了责任。

(故事纯属虚构,如有雷同,切勿对号入坐)

面对即将崩盘的开发商买房人如何自保

2009-06-25

现在的金融危机使得房价急剧下挫,开发商资金断裂,越来越多的开发商到达了崩盘破产的边缘,作为业内的专业人士,很多人都询问我开发商崩盘买房人自保的问题,尤其是本人说一家著名的开发商连续发不出工资即将本盘的预警后,问得人更多,为此特别说一下面对即将崩盘烂尾的情况,买房人自保需要特别注意的问题。

首先就是绝对不要退房!除非你有特别的把握可以自己拿到全部的退房款。因为按照中国的法律,你买的备了案的房子,在开发商破产的时候,是有最优先的权利的,这个权力是排在施工方的留置权和银行的抵押权之前的,但是如果你退房,你就是一般债权人了,要在银行和施工方的后面才能清偿,而实际上开发商破产的情况下,能够清偿全部银行的贷款都没有保证,你如果退房你的买房款就基本上肯定是血本无归了。

而如果你不退房,最后即使是房子建不起来,你的土地权利还在,在大城市,昂贵的是土地,同时开发商的房子达到预售的标准,至少也是盖了过半,剩下的就算你自己再建设,也不会损失太多的。在这里开发商会诱使你退房,其背景是开发商很多是搞了欺诈的一房多售以换取开发资金,以后有钱了再解除合同,这样是刑事犯罪,你退房了,他们就免责了,而且还有更加恶劣的开发商的做法是你退房他不给你钱,却把房子卖了收卖房款挪作他用。

所以我们政府的标准售房合同是很有问题的,在开发商各种违约的情况下,买房人的权利就是退房,但是楼市好房子涨价了,退房亏大了,开发商就抓住这一点拼命的缩水违约,违约条款如同虚设。而楼市惨淡,你退房就有可能开发商崩盘造成你血本无归。

这里再引申一下,你要是认为房价下跌,退掉你高价买得房子再买跌价的房子,你的风险就很大了,因为此时开发商崩盘的风险极大,你可能血本无归!而对于有人贪小便宜,为了不交营业税和契税,以换底单的方式操作,风险也是极大,且不说开发商崩盘,很大的可能就是在换备案的时候,被司法扣押,可能你会说这样几分钟的事情怎么会那么巧?那么我告诉你,是不那么巧,但是扣押你房子的人在法院和房地局做好了工作,时刻等待着,所以就那么几分钟,也是抓你没得跑。被扣押了你就惨了,人家的主张在先,马上就司法执行拍卖了,根本不按照破产清算办理,你是无法自垫破产费用申请开发商破产的。

第二个关键就是及时抢占房子,开发商崩盘,房子可能已经建好,但是还没有交给开发商,因为开发商没有给施工队结账。或者是开发商给买房人交房了,但是不着急催促入住,这里都可能欠着施工方的钱,买房人要尽快抢占房子,如果开发商交房,也不要挑剔房子质量,抓大放小尽快收房。很多人认为买房人有第一受偿权,就不着急,这是书呆子的做法,届时施工队占据你的房子,民工使用着你的房子,你得到房子必须要到法院判决清算后了,那时开发商已经不存在了,施工队把房子糟蹋得不成样子也对你没有责任,甚至他们走得时候泄愤把装修砸烂你也没有辙,因为施工队有留置权,房子内的建造的东西没有交工所有权走前属于他们的。烂尾楼清算个好几年很正常,超过十年的也不少,而你占有了房子,谁也不能赶走你。因此你一定要尽快住进去。

还有很多人认为联合很多的业主可以人多力量大,给开发商巨大的压力,但是这样的结果适得其反,因为人多了,开发商本来可以地下与你妥协的,他们由于代价太大,也不会与你妥协了,真正要联合业主的,是那些有关业主委员会的事情,必须所有业主决策才有力量的事情,还有就是按照《物权法》需要三分之二业主同意才能够进行的变更的问题(比如公共区域的设计规划变更等),除此之外应当以公开为威胁底下单独解决,你真的公开了拉了一大堆人,反而开发商没得可以怕了。

还有一点就是大家不要迷信大公司,中国的公司从来是资金短缺,房地产公司更加如此,平时就是十个坛子八个盖,而现在经济危机五个盖都没有,大公司的长袖善舞,你更加看不清楚,经常问题不是出在你买入的项目和你所在的城市,而且大公司更加能够左右政府的力量侵害你的权利。

最后就是网络签约后,买房人不交款,开发商不给签约备案,开发商害怕网签后买房人违约和退房影响开发商公开的网络数据,造成很多人的签约时是先付了款,备案有无却没有,这样的潜规则也是侵害买房人的,如果买房人懂得,应当尽量避免,而如果你认定开发商不会烂尾,你想要惩治奸商要干的事情就是交了首付的钱不签约,只要开发商敢于发售你的房子,你就要求他一房两售恶意欺诈按照消法双倍赔偿,因为他收了你的首付,开了收据,又有订购单,他敢上法庭,你就一口咬定合同已经签署了,他们备案没有把合同文本给你,不签署合同怎么能够收钱呢!这样的证据条件下法院是不敢判没有合同的,你还可以到建委投诉开发商与你签约不给合同不备案,同时开发商手里没有合同也无法追究你违约无后续付款,这就是典型的法律事实与客观事实脱离的情况。

这样的做法本人已经在06-07年在两套房子上狠搞了开发商,直到交房才签约,这样等期房的时候就没有月供了,大赚一把。后来在任志强华远裘马都买的房子时由于房价大涨,涨价后他们即使双倍返还首付款我也吃亏,所以才签约。因此对于开发商这样的不守规矩,就要有同样的奸商手段对付。而你买房时都认为开发商会烂尾,他再让你这样签约,你就不要理他了,他急着收钱会妥协的。

老百姓在拆迁中如何维权

2009-06-23

说政府存在腐败和违法犯罪是需要有证据的,而不是拆迁的补偿不如意或者少于一些楼盘就能够简单的说有腐败的存在,没有直接或间接的证据在手,很可能反而被扣上造谣惑众、聚众滋事等罪名,让真正的腐败分子逍遥法外。获取相关证据,就需要有方法的,具体地方法如下:

1、首先到规划局查询拆迁地区的规划情况,尤其是规划控制条件,如容积率、限高、绿化率等参数指标,大概花200元可以完成;

2、根据这个规划数据,可以计算出将来这里的建设面积,再根据这里的新房房价,就能够计算出来将来的销售额;

3、根据了解的情况估算拆迁总费用,而土地出让金、建安费用等是比较固定的成本,从而可以计算出开发商的利润;

4、按照开发商的利润情况,如果开发商获得了暴利,再关注拆迁的程序是否合法,如果既有暴利又不合法,那么就有重大腐败嫌疑了;

5、对于我们举报的公民,只要有嫌疑就足够了,剩下的是侦查机关的事情;

6、按照我国刑法,受贿罪是收受他人财物为他人谋取不正当利益,这个不正当是很关键的,没有暴利就很难说政府官员为开发商谋取不正当利益,就不具备立案的条件,即使反映到有关方面,在进行审查时如没有发现也是立刻要撤销的。

7、反之如果有暴利存在,开发商的不正当利益存在,即使没有收受贿赂,由于暴利的不合理性,有关官员也是难逃循私舞弊罪和玩忽职守罪的,即有私情的为循私舞弊,没有私情的为玩忽职守;

8、如果存在暴利,还导致民法上的显失公平的问题,对于显失公平的合同,是可以撤销的合同。开发商利润的不合理性,也是老百姓抗争和舆论宣传的重要武器。

如果没有发现暴利,就在拆迁的法律程序上去寻找问题所在,如果法律程序有问题,那么是政府干的,就属于滥用职权,如果是拆迁公司干的,产权公司侵犯他人财产或侵犯他人人身罪,政府玩忽职守。

总之是一定要先从证据入手,先搜集证据,要出师有名!

还有就是不要让一些恶意的钉子户利用,他们打着和被拆迁人一样的身份,实际上他们与拆迁者是勾结的,他们是漫天要价的,但是会把善良的老百姓推到前面当枪使,拆迁费用政府核定的总数一般是确定的,拆迁公司会压老实的老百姓,把多余的钱给钉子户和自己的关系,所以拆迁过程中的公平最重要。

在拆迁的现场有各种小丑在表演,需要注意识别:

1、不讲道理打着为老百姓和拆迁户旗号胡乱骂人的,反而可能是想浑水摸鱼的钉子户的代表;

2、想把讲道理的人赶出去的就更加别有用心;

3、只喊口号没有实际方案的是想欺世盗名的人;

4、一有不同声音就把人归为敌人的,是愤青做法;

拆迁户维权是一项艰巨的工作,要团结各种力量,目标和方向一致,打击薄弱环节,才有可能成功。

地产!地产!

2009-06-12
仅为摘录
年初受朋友之邀,一起管理一个数亿的基金,投向非常灵活,股市、楼市、过桥贷款都可以,反正就是高风险高收益的产品。。。

年初至今,对股市的收益心里越发忐忑,谨记着入行时师傅的教诲:没有弄明白怎么赚来的钱,早晚要还回去的。所以,当看不懂A股为何如此反弹有力,又看不清走向的时候,我们在2500点的时候清仓出来,守住收益,寻找其他投资途径。

面对股市的踏空,心里倒没有啥不妥,因为基本今年的收益目标是达到了,只是,资金这样闲置着是不行的,正好发现4月底以后,融资需求又开始不断的冒出来,开始接触一些融资需求的项目,基本都是一个类型:房地产商3-6个月的短期过桥贷款,简单说就是给房地产商的高利贷。

项目基本 运营模式都类似,有预售证,需要融资完成余下项目,拿出30%的房子,以市价1/3-1/2的价格打包预售给我们,签署3-6个月后的回购协议,用退房形 式本利一 起还,月利率2.5%左右;如果到时不还款,我们可以处置相关资产,当然这类项目最大的风险就是碰到烂尾楼,不然也不会有如此高的利息。

为什么是30%的房子而不是更多?一个是开发商已经开始预售了,不管售楼情况如何,下面都余下不是太多的流动资金需求,又要考虑实际的融资需要和成本; 更重要的是如果是高 比例的打包抵押,到时候退房率太高,影响楼盘形象,前段时间在北京那个的那个新闻应该就是这样的案例。打包给我们的基本都是户型最好、楼层最好、朝向最好的楼,至于为什么 ,tx们自己想吧。

近一个月在杭州这个温柔乡里天天和这些房地产老板们看项目,博弈,做决定,找相关团队运作,完全没有享受到江南的春天。。。

一如既往的看空楼市,这次项目做下来,更看空,现在的楼市已经不是小阳春,而是崩溃前夜的最后疯狂。

去年7、8月也接触过大量的类似融资项目,都是3-6月期的房地产贷款,当时的房地产商在政府收缩银根的铁钳下已经快到极限,只有通过高利贷来维持项目开发,所以出现了1 0月开始的跳水卖楼现象;万幸的是,我们英明的政府天真的认为救房地产就是救经济,结果,今年1-3月的洪水般的信贷让这些房地产商重新振作,通过低利率的票据贴现还清了 过桥贷款,极低的融资成本和楼市小阳春让大家欣喜若狂。

只是,谁会相信如此的巨额信贷增量可以维持?实际也不是,至少我和银行的朋友的交流是信贷已经开始实际收紧。

票据贴现的钱是要还的,楼在高位有价无市的情况下怎么办?项目就出来了。。。后面可能又是一轮循环,7、8月市场开始流动性变差,高息融资继续支撑,明年初有时集中信贷投放高潮。。。只是,新增信贷干嘛了,都用来回高额借款的利息了。

这轮融资做下来,终于明白为什么那么大的信贷增量实体经济基本没有起色了,房地产这块至少没有变成新增投资,而是还利息了,得到高额利息和本金的我们是不会去投资实体经济的,比如造楼开厂什么的。。。其他行业可以以此类推,估计只比房地产更差。。。钱原来都在虚拟经济中,实体经济中进去了很少。。。

以前完全没有这么微观的去想这个问题。。。一切疑惑都解开了。。。

去年11月-3月的楼市阳春可以说是刚需释放下的小阳春,现在呢?“首期推出,一日售罄80%”知道为什么了吗?融资去了,高成交,真是高成交量,但是售楼处和中介还在拼命打你电话,说是好楼都快卖完了。。。

我们常一起开玩笑说我们有原罪,因为我们的存在,推高了楼价,让开发商可以喘息,让房事疯狂,但是这样的疯狂最终会带来就是流动性一旦枯竭下的楼市崩盘,美国就是一个例子,那个时候只有跳水最狠的开发商才可以尽快回笼资金,宏观经济只有彻底的硬着陆一次才可以继续稳健发展,如美国。。。

好房子,中国造!

2009-05-14
    美国的支柱产业:军工、汽车、金融、电影、铁路、钢铁、石油、高科技产业
    英国的支柱产业:媒体业、金融业、服务业
    日本的支柱产业:工业、渔业、汽车制造业、高科技产业、色情业 
    瑞士的支柱产业:金融业、保险业、精密机械制造业
    韩国的支柱产业:半导体、造船、汽车、家电、石油化工
    澳大利亚的支柱产业:畜牧业、农业、矿业、机械设备、金属产品、烟草、石油煤炭、化工
    俄罗斯的支柱产业:军工、石油天然气,木材
    我们祖国的支柱产业:去网上一查,满屏幕居然是房地产业。简直太有特色了!这说明,我们中国人盖的房子就是好,卖的就是好,创造的利润最大!

    中国的房子:老少皆宜、便于收藏、投资升值、潜力无限。把房地产业作为国民经济的支柱产而发展的红红火火,无疑是独辟蹊径、开了世界和时代的先河!
    人家外国挖空心思四处挖人,不惜高薪代价把全球的高科技人才都招募过来做芯片、汽车、金融、服务等等行业赚钱。

    我们就在地上东挖西挖盖房子,招募民工成本低,还能拖欠;这房子卖了出去还比他们赚钱。你电脑芯片价格不停的降,我房子却不停的涨;外国的首富之类的主儿都是做股票、软件、汽车、零售……等等行业;咱们国家的首富清一色都是房地产商。

    由此,我们可以坚信:作为我国的支柱产业——房地产业肯定会不负众望,房地产业必将创造我国经济再次腾飞的奇迹、必将提高我国综合国力、必将实现我们中华民族的再次崛起、必将在神州大地再次创造鼎盛和繁荣;我国房地产业的迅猛发展,将使得房地产业不仅仅作为我国的经济支柱,在不远的将来,还将改变世界经济格局。如果说十八世纪从英国掀起的工业革命改变了世界历史的进程,对整个人类社会的发展影响巨大、意义深远的话。那么,我国的房地产业将创造更大的辉煌,而足以让全世界人们忘记工业革命的影响。
    届时,我国的房地产业将震撼全世界;各国的人民将会竖起大拇指称赞:“好房子,中国造!”“这人啊一上年纪就爱买房子,过去一天三套地买,麻烦!现在好了,有了中国房产业,一套顶过去五套,想要买房到中国,中国房子盖中盖,商住两用、不费劲儿!升值,还实惠!” “您现在还在为没有项目投资而烦恼吗?买房子,我看行!”

有中国特色的经济适用房调查

2009-01-06
众所周知,一套“鸟笼”的价格主要是由 土地成本+建筑成本+利润+杂费 构成的。我们就以“中房江南绿苑”(位于洛阳市涧西区广文路东侧,南临瀛洲桥,经市政府批准纳入2008年经济适用住房建设计划,该项目占地115亩,总建筑面积10.6万平方米。)作为案例来点解

一、首先了解此块绿地的土地成本:http://www.lyblr.gov.cn/site_article_view.aspx?id=1028
其中第12项,土地证号08-04010715,涧西区广文路东侧,土地面积56508.7㎡,住宅、使用权类型:划拨 

二、建筑成本:http://www.lyjsjy.com/lyjsjy/content.asp?id=609
招标交易编码:41030801020022B,“中房-江南绿苑”一组团1#~3#、5#~9#楼工程,招标人 洛阳市中房地产有限责任公司,代理机构 洛阳市正弘工程造价咨询有限公司,面积(㎡) 30578,结构、层次 砖混六层(2#楼底层框架),中标单位 洛阳科智建筑安装有限公司,中标价(万元) 1950。
也就是说每平米的工程建设费:¥638 

三、开发商利润:目前均价¥1750/平,外加¥142/平的暖气初装费(不包括暖气片等)+煤气初装费3K多+暖气表2K多(还要2年一换)+2%契税(省政府规定免收经济适用房的契税啊,上访后,不知有啥商量余地没,各种接入费都不应收的,参看《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》)。实际均价¥1950/㎡左右。 

四、拆迁补偿费(此案例几乎等于无偿,因为是自留绿地)、勘察设计和前期工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为基础,分别控制在2%和3%(《国家计委、建设部颁布经济适用住房价格管理办法》)设计、消防、绿化等这里多给它算些,姑且均摊到住宅售价里面¥100/㎡

那么我们可以知道开发商的利润是1950-1750*2%-638-100=1177/㎡。我们换句话讲,经济适用房这款产品,开发商的利润在160%左右!算出来很有特色·~

经济适用房产权界定卡流程

2008-09-10

1、开发建设单位提供该小区项目资料、综合登记表及个人购房资料

2、审核办卡单位上报资料、表格,编号,录入微机,出具样板卡,校对

3、经济适用房政策核查

4、核查无异议,出具产权界定卡

5、缴纳契税,凭完税证发放产权界定卡

6、凭产权界定卡及其相关资料,办理房屋所有权证书。5个工作日;每户10元(工本印刷费)

经济适用房申请购买、销售安置程序

2008-09-10

一、申请购房程序:
    1、申请人填写购买经济适用房表格
    2、受理申请表及本人身份证、户口簿、原住(租)房证明(房屋所有权证或住房租赁证明)、婚姻状况证明(结婚证或单位证明)、家庭人员收入证明(单位劳资部门出具的证明)原件等相关资料
    3、《洛阳晚报》进行购房对象公示
    4、公示期满无异议核发准购证(8个工作日,不收费)

二、购房合同备案程序
    1、凭准购证签订销售合同
    2、审查购房价格
    3、办理登记备案
    4、存档(2个工作日;不收费)

三、经济适用房购房对象条件:
    1、必须具有本市城镇常住户口(含符合洛阳市安置条件的部队人员)
    2、属洛阳市规定的中低收入线家庭(指市统计局向社会公布的上年度居民人均可支配收入线以下的家庭)
    3、属住房困难户或无房户(人均现住房建筑面积小于18平方米)
    4、本市城镇常住户口未婚大龄青年无房户购房要求:男30周岁、女28周岁以上