Teaker's Blog

　　问题：专业炒房团是怎样炒房的，他们为什么能稳赚不赔，为什么即使房地产崩盘也不会影响他们？

　　答案：炒房者是利用自己买自己的房子的方式进行炒房的，稳赚不赔，崩盘也不受影响。

　　直观的案例：比如某楼盘开盘是均价5000，我购买100平房子一套，花费50万。三年后，经过我的努力，把房子炒到10000，这样我手中房子的总价是100万。于是我自己再购买自己的房子（当然实际操作中可以让家人出面购买），可以向银行贷款，按二手房最高贷款额70％，我可以从银行拿到70万。

　　那现在是怎样一种结果呢？是我已经实际赚了20万（70－50），而且房子还是我的，我可以出租，或找下家出售来获得终极暴利。如果出现房地产崩盘，我也不怕，因为我已经实际赚了钱，到时候大不了不还银行贷款，让银行收走房子而已。我拿着20万走人。当然，炒一套房子20万的绝对稳利润，那我炒N套呢？ 

    对股票和期货比较熟悉的话，逼空这个词是很容易理解的。

    一套房子，去年100万，大家当时的心理价位是90万嫌贵，今年1月110万 3月115万，6月125万，一路彪升，在这个过程中，去年唱空的后悔了，发布空头言论的人被市场证明错了，去年买房的人享受着资产升值带来的愉悦，没买的后悔。今年买房人的心理价位进一步抬高，报着现在不买还会继续涨的心态以130万的价格杀了进去。 这就是逼空。

    股市的逼空何不类似？中国早期的股票市场（1993年从300点涨到过1500多点，1994年跌到400点左右）在牛市期间的逼空行为更为淋漓尽致，聪明人在击鼓传花的最后一棒之前出手，成就了早期中国证券市场的一个又一个传奇（豫园商场的股票从100元涨到1万元，著名的杨百万用800块买的8股豫园，在1万元每股的价格抛出，后用8万块买下了上海市北的一处小房产）。

    如果1993年太早，大家没有如何记忆的话，2000年的大牛市有过印象么？在大牛市中，没有人唱空，没有人关心市盈率，没有人关心ROE ROA这些基本的财务指标，谈论的都是“网络概念”“高科技”“资产重组”等等美丽的概念。房地产市场已不关心租金回报率，而大谈“奥运会”“北京：全国的首都”“上海：全世界的上海”概念的现状是何曾的相似！

    中国股市近几年的下跌虽使股民们损失惨重，但使得股民们风险意识大大增强了。低层次的散户也知道关心一家公司的市盈率这一基本指标（虽然他们不知道动态市盈率、静态市盈率的区别，不知道市场是有效的概念）。

    很遗憾，中国的“房民”们却没有这种风险意识，房地产从2001年以来的繁荣周期正好位于我国宏观经济的上升周期。人们是容易健旺的，忘记了1998年下岗失业风潮带来的风险，忘记了1998年亚洲金融危机带来的外部冲击对宏观经济的负面影响。此外，房地产购买的高负债杠杆，使得在房价上涨过程中，收益率显得更为可观。在这波上涨过程中，人民银行拯救国有商业银行的一系列最终使流动性泛滥的措施起到了关键作用。中国居民投资渠道的匮乏是另一诱因。

    房地产和股票的区别就在于房地产是金融资产和实物资产的双重属性。它的的确确是一堆大家看的见的水泥块构成的空间，可以满足人们的居住需求。但是对于房地产的定价而言，我们只能根据它金融资产的属性来定价。价格是由未来的现金流决定的。租金收益率是决定地产价格的中轴。

    从这个版面和我本人了解的信息来看，房地产价格的上涨正在接近一个极限。租金是比较稳定的事实是人所皆知的道理（不排除个别楼盘租金价格的猛升），没有发生恶性通货膨胀的情况，不可能出现类似房价的跳跃式上涨。有网友提到“房价100万，房租反而由2600降350至2250元“的事实；我自己所在的老公房小区，单价1万（中介报出的净价），55万的房年租为2万；我前两天去看的某处二手公寓房，中介报出80万净价，有同学在同一小区租房月租2700，扣除物业费用房主年租金算3万。随着房价的进一步上升，租金收益率正在向3.5%的水准滑落。如果考虑二手房的交易成本（净价8％左右），和购置房屋需要的家电成本和可能出现的租期断档因素，事实上租金收益率已经位于3.5%以下。甚至连中介也很坦率地讲：二手房已经丧失了投资价值。
    
    国家的宏观政策事实上较为有效地打击了投机需求（虽然可能出台晚了一些），营业税和所得税的出台和股市提高印花税率事实是一致的意图。中小户型供给的增加、经济适用房由售改租也能较好的满足普通居民的真实需求。

    投资功能的丧失导致地产资产的流动性严重下降，风险进一步积聚。

    未来的趋势：房价会在短期进一步上升，使得二手房加交易成本后的购买价的租金收益率下滑到3％以内（仅需要在现在的价格上涨10％左右），这时的泡沫会接近破裂边缘。导火索可能有：1、利率的进一步上升。不要天真的以为政府被房地产商套牢不敢加息的言论，今年几个月内两次贷款利率的上调就是最好的反驳。2、个别开发商资金链的断裂导致烂尾楼盘的出现更为频繁。3、地方政府官员的下马导致一些项目的停滞。破裂的形式参照上海，会在顶部以更为狂热的形式猛涨一段，致使租金收益率甚至跌至接近定期储蓄利率的水平。中心区域的价格不会有大幅度的下降，而远离中心区域的地段的价格会出现较大幅度的调整、心理预期的改变会导致房地产资产的流动性进一步下降，这时北京也会出现因流动性紧张导致地产投资失败而跳楼的个体，会是温州人还是山西人？

    什么时候会出现下跌？谁知道呢？没准奥运会的开幕就是这个大泡沫的顶点。股市上利多出尽是利空，利空出尽是利多的一幕幕故事每年都在上演。预测20年后北京房价上涨5倍的所谓专家，20年后没准他已经消失掉了，不要听信。说了一年会下跌30％的更是诳语，下跌30％，整体租金收益率会上升到5％左右，除非存款利率持续上调到4%的水平。

    个人建议：再观望一年左右的时间，目前房地产升值空间尚余10％，但随着利率的进一步提高，此空间可能会下降。至于有些朋友说等不了了，要结婚，要生孩子等等,其实不是一个真正的购买房产的理由，我们出生的时候，父母那辈的居住条件远远不如现在的租房水平；主要还是心理担心房产进一步上涨。一个小小的风险提示：你可能两年以后会发现，自己成为了被逼空的人。

   等着看好戏吧，出来混迟早要还的，北京是全国的首都，上海是全世界的上海。香港更是全亚洲的香港，东京更是日本的首都，然而，无一能逃脱的价值规律、经济规律的宿命。

说国外的房价也很高，白领买房也不容易等等，我想说，这纯属胡扯。

就我去过的英国和瑞典来说。英国的房价和前面版上的一篇文章说的相似，好一点一套房子二三十万英镑，如果是在曼彻斯特这样不是太好的地区，十几万镑就可以。但是英国人的收入可不像那位老兄说的那么低，3000英镑一个月如果是税前的话大约只是一个好一点学校的本科生刚毕业的工资。
瑞典的房子是比较贵，因为斯德哥尔摩是联合国评选的最适合人类居住的城市。那里好一点的地段一套房子（100平米）左右大约200万人民币巴，我接触过一个NOKIA的普通工程师，她说她除各种花销外一年可以存约30万人民币左右，也就是说六年就可以买套自己的房子。而且瑞典还有大量的福利房（廉租）。

而且需要指出的是，这两个国家的社会福利、社会保障、医疗等很好，基本不用为养老和看病操心，所以可以想象对他们来说买房子并不是困难的事。

而在国内，目前一个到NOKIA工作的刚毕业的硕士，薪水也不过税前8000，这已经是目前还可以的薪水了，这点钱还要考虑将来的子女教育、医疗、养老等费用，所以那些想用国外房价高来说明北京房价不高的人可以住嘴了，

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那些造谣人的人总以为现在还是以前那样没什么人出国
可是时代不一样了，愚民政策会失败的

韩国的房子也不贵，汉城普通地段的绝对价格都没比北京上海高多少，而且汉城平均收入比北京上海高很多
不过人家都已经发展很多年了
中国还很穷，短期内生活水平肯定没法比，住房只是之一

汉城是韩国的1/4。北京+上海也就中国几分之几？两者普通地段是一个概念？

在当地人口、面积相当的情况下比较房价还是有意义的
平均收入是另外一个变量

怪就怪在有些人往往忽视中国很穷的现实，鼓吹中国的房价要和国际接轨

俺印象里it类英国毕业生起薪跟你这个说法比较接近
上回还有个哥们问一个月1500从不从呢
不过他们都说it民工在英国算挣得少

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btw 我现在在芬兰

英国本科毕业的工资绝对不会有3000英镑的，一年40000英镑的收入在英国已经属于比较高的了。即使是比较好的大学毕业的，起码我接触的做IT的都没有这个税前的收入。不知道楼主是哪里的得到的信息。

第二，nokia的普通工程师，除去各种开销一年可以存30万（3万欧元），从我个人的经验来说，在芬兰是不可能的（我有很多朋友都在nokia），一般来说，硕士毕业进入nokia工资大约在3000－4000欧元左右，但是要考虑税的问题，北欧国家的福利很好，大家都知道，但是福利不是凭空而来的，都是纳税人的钱，按照芬兰去年的税率，这样的工资的税大约是30％左右，也就是说，最后到手上大约是2500－3000欧元左右，我们这个group的头原来是nokia的高级研发经理，但是据我所知，当时在nokia的工资不超过5000欧，原因很简单，现在这个职位工资应该比原来的高么。所以一年能够积攒30000欧元，如果不靠投资和其他收入，在北欧很难做到。

当然，国外的房价也没有象国内那么不正常。

以大赫尔辛基为例，一般地区新别墅（就是独门独院，前后有两个花园，面积大约在100平米左右）的价格在20－40万欧元左右，海景房比较贵，上百万的也有，当然最贵的地方也很离谱，比如F1赛车手kemi在芬兰的富人区的别墅造价是970万欧元。但这个不具备比较性。

相对于收入来说，如果夫妻两个都工作，一般5－6年确实可以买一套别墅了，如果是二手的公寓房（大约50－60平米），基本工作3年左右，我身边的中国人都能够买的起。

国内的房价和收入比确实很不正常。

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比较绝对价格,北京的房价当然不能比不上国外,可国内的工资水平更是远低于国外,更不要说福利,所以这样的房价只不过是房地产业的暴利而已,
在英国的中型城市,20万磅买的是house.

虽然美国英国房价最近几年涨过，但是确实收入房价比没有中国这么夸张。
而且美联储利率5.25％，还有物业税，请问房租收益率得多少才能不吃亏。
中国这个房价是长久不了的。以后利率和汇率随便一动，可能立即崩盘。

global pay的外企基本都是刚刚进入中国，对中国的事儿没什么概念的企业。5年，最多10年，这些企业就会明白，这样规划成本支出是完全违背中国国情的。中国的人力成本并不低，但人力成本的大头不是公司的员工，而是给你“干活”的政府官员。
我现在已经辞职的那家外企，93年进中国，99年至05年，人均工资爆减到了原来的1/3.

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1.转移话题：你说国外首都房子不贵，他就扯全中国平均房价。
2.胡搅蛮缠：你说国外人收入相对房价高，他就说全中国城镇平均户收入4.5万。却从 不给出数据出处。
            你说四川小城镇夫妻月收入到不了4000，他就说小城镇房价低。却忘了前边他自己说得城镇30岁左右的夫妻轻松月收入4000。
3.从来不直面问题：对于大家对他的质疑，从来不正面回复，而是马上另开一个别的论调。

中国正在步入老年化社会，如今的一对城市年轻人要养四个老年人。但可以肯定的是，再过10年左右，一对年轻人很可能继承两套住房。所以从人口学的角度去预测中国的房地产走势，必然会得出正确的结论。这就是某位著名地产商说中国楼市最多能火20年，却不愿意透露原因的原因。但开放商的话要打对折，坚持十年租房，大家都能买得起自己的房子。

以大陆目前的人口结构，老龄化会先于人口总数的减少。由于80年代末90年代初的婴儿潮，不是今年就是明后年，高考人数将达到历史高峰，而四年以后大学应届毕业生的人数将达到历史高峰，此后将逐年下降。而这批人，才是所谓房地产市场上真正的刚性需求。老一辈人基本又有房，他们买房不过是炒房投资而已。年轻人（本科毕业生）人数的逐年减少，导致房地产市场刚性需求锐减，投机性购房资金迅速撤离，必然会在短时间内导致楼市大崩溃。

按照这样的估计，大陆的楼市最多再增长10年。考虑到2008奥运会对北京楼市的刺激，很可能5年之内北京的楼市就会出现衰退的迹象。

中国农民还在不断涌入城市~进城的农民工是房地产市场的刚性需求么？
如果农民工真能买得起房，成了刚性需求，那肯定全国人民都欢呼雀跃了`~

　　基本观点：
　　1、 房子既有投资属性，又有居住性质。
　　2、 从投资角度而言，决定价格是未来的现金流（房租）和收益率（租售比）。
　　3、 从静态角度而言，房价与房租成正比，与收益率成反比。
　　4、 现在情况显示，投资或者购买房屋的资金年成本率应当在4.5%以上。
　　5、 如果存贷款款利率进一步上升，购房资金成本将进一步上升。若出现严重通货膨胀，资金成本会大幅上升。
　　6、 从静态角度而言，小套型（老公房一室户或二室户）的年租金回报率在4%左右，大套型的有装修次新房（二室二厅或以上）大约在3%，毛坯房不超过2%。
　　7、 如果经济保持稳定快速发展，房租每年会有一定的上升。但是，不幸出现金融危机，房租收入会收到很大的影响。

　　我的观点：
　　1、 从静态角度而言，目前购买大套型住房不如租房合算。
　　2、 目前，上海房价已经包含了相当未来良好的预期，基本没有考虑到任何不利因素。
　　3、 从投资角度而言，如果没有恶性通货膨胀，租金水平在短期内难以大幅上升（如在2年内上升50%以上），上海房价的大幅上升可能性不大。
　　4、 如果不幸出现恶性通货膨胀，投资要求的收益率一般也会大幅上升，故房价不一定会上升，反而可能下跌。

　　绪言

　　0．1 本文的计算只是为了演示，不是特别精确。譬如2.2提及的五年利率是按单利计算和2.3中的贷款利率按月计息，实际的年利率（复利）略低和略高；2.4中资金优惠成本中没有考虑到随着贷款偿还而本金减少，不过由于前期还款中本金很少，故影响不大。
　　0．2 本文仅从投资角度分析，忽略了房屋的居住属性，不适用那些从来不考虑租房的购房者。
　　0．3 本文更多从静态角度出发，出于不确定性的原因，没有给出更多的未来预测。

　　第一部分 投资基本概念

　　1．1 本部分介绍一些投资和财务的基本概念，与房地产无关。
　　1．2 资金是有成本的。占用资金的成本就是利息。本文提及的利率、收益率和资金成本率按年为单位。
　　1．3 复利的威力——72规则。本金翻番时间（以年为单位）＝72/年收益率（以百分比为单位）。假设年收益率为9%，8年后本金翻番，40年后增加到32倍。
　　1．4 从静态角度而言，每年末产生1元收益的投资产品，如果投资者预期的收益率分别为5%、8%、10%，则其价格为20元、12.5元、10元。
　　1．5 假定房租每年不变，从现金流角度而言：房价＝房租/收益率。

　　第二部分 购买房产的资金成本

　　2．1 五年内房屋转让要缴纳5.5%营业税及附加。
　　2．2 一年期、五年期定期存款的税后年利率为1.8%和2.88%。三年期和五年期凭证式国债的年利率（免利息税）为3.14%和3.49%。我认为房屋变现能力低于五年期存款和国债，故采用五年期存款最为自有资金（首付款）的最低成本。
　　2．3 五年期及以上的贷款基准利率为6.39%，优惠利率为基准利率的9折，即5.75%。
　　2．4 假设4成首付，6成贷款（适用优惠利率），资金优惠成本的年利率为2.88%*40%+5.75%*60%＝4.60%。
　　2．5 如果采用国债利率和基准贷款利率，则资金成本的年利率为3.49%*40%+6.39%*60%＝5.23%。
　　2．6 目前中国的存、贷款利率处于历史的次低点，人民银行在2004年10月提高了存、贷款利率，2006年4年又一次提升了贷款利率。
　　2．7 绝大多数的房屋按揭贷款为浮动利率，一般按年调整（部分按月调整），购房贷款成本会随利率调整而变化。
　　2．8 专业投资者（包括著名的温州客）所要求的年回报率应该远远5%。

　　第三部分 上海房租的收益率

　　3．1 房租的收益率＝租金/房价。
　　3．2 上面公式中的房价是目前房屋的市场价格，而不是购入房屋的成本价。因为如果房东不想出租房屋，而决定抛售，可以获得房屋最新市场价格的现金，用于投资理财。
　　3．3 下表列出了房租的收益率和房价/租金比值关系：

　　房租的收益率 房价/租金比值
　　 2% 600
　　 3% 400
　　 4% 300
　　 5% 240
　　 6% 200
　　 7% 171
　　 8% 150
　　 9% 133
　　 10% 120

　　3．4 按一年出租12个月计算房租年收益率，且没有考虑任何装修的折旧费用、中介费用和税费。
　　3．5 关于上海房租的收益率，可以参见http://www1.tianya.cn/new/publicforum/Content.asp?idWriter=0&Key=0&strItem=house&idArticle=13218&flag=1 “租房空军说说自己租房的租金，用数据说明租金收益吧 ”。
　　3．6 如果有兴趣，可以到上海热线（www.online.sh.cn）的二手房和租房栏目查一查同一小区的房价和租赁价格的比例。
　　3．7 从3.5中列出的上海房价/租金比值来看，大多数超过300（收益率小于4%），而毛坯次新房基本都超过600（收益率小于2%）。

　　第四部分 上海的主要经济指标

　　4．1 由于第三部分只分析了目前的租金水平，为了便于各位多军和空军分析未来走势，下面列出了上海的主要经济指标。
　　4．2 上海2005年GDP总值超过9000亿元，连续十年以上保持两位数增长。按1300万户籍人口计算，人均GDP超过8000美元，按1700万常住人口，人均GDP也接近7000美元大关。
　　4．3 上海1999－2005年的平均工资收入和年增长幅度。在6年时间中，上海的工资收入几乎翻番。
　　 年度 平均月工资 年增长幅度
　　 1999 1179 17.3%
　　 2000 1285 9.0%
　　 2001 1480 15.2%
　　 2002 1623 9.7%
　　 2003 1847 13.8%
　　 2004 2033 10.1%
　　 2005 2235 9.9%
　　4．4 随着上海的经济规模扩大，我认为GDP和工作增幅难以保持长时间的快速增长。假设上海能够在未来10年都达到10%的增长速度，则人均GDP将突破20000美元大关。
　　4．5 上海2005年城市人口平均可支配收入为1.8万元，乘以1300万户籍人口，总收入为2300多亿。
　　4．6 2005年上海销售的商品房面积为3000万平方以上，需要资金在2000亿元左右，几乎等于上海人民的所有可支配收入。
　　4．7 关于上海更多的统计资料，可以从上海统计网查询：http://www.stats-sh.gov.cn/2004shtj/tjnj/tjnj2005.htm 。
　　4．8 根据人民银行公布的十城市贷款购房者抽样调查，上海购房者的房价与家庭年收入比为10，每月还款额占收入45%，两项指标均居十城市之首。

　　第五部分 结论部分

　　5．1 本结论纯属个人观点，欢迎各种不同意见。
　　5．2 回想2000－2001年，上海的房价/租金比值只有120左右，因此从2001年至2003年的上涨是合理。
　　5．3 作为房产投资，我认为合理的投资回报率应当在5-6%左右，即对应的房价/租金比值在200-240之间。
　　5．4 目前上海的房价/租金比值在400左右，从静态角度而言高估50-100%左右，故现在的房价包含了很多利好因素，我看不到任何上涨的理由。
　　5．5 如果出现恶性通货膨胀，对于有巨额贷款的购房者绝对是个噩耗。现在30年期100万房贷每月的还款额约为6000元，若贷款年利率上升到12%，即使不偿还本金，每月的利息就达到1万元。所以，建议希望通涨拉动房价的贷款者，请选择固定利率贷款。
　　5．6 由于营业税的规定，目前房屋的流动性很差。按原价出手的话，扣除各种税费和中介费用，会亏损10%左右。

　　第一 坐厕类。选购坐厕要注意冲水方式和耗水量。坐厕的冲水方式常见的有直冲式和虹吸式两种。一般来说，直冲式的坐厕冲水的噪音大些而且易反味。虹吸式坐厕属于静音坐厕，水封较高，不易反味。

　　第二 浴缸类。浴缸按其制作材料分有普通钢板浴缸、亚克力浴缸、铸铁浴缸、3.5mm厚钢板浴缸几类。一般来说，普通钢板浴缸清洗容易，造型较单一；亚克力浴缸造型较丰富，但寿命短些、老化后不易清洗；铸铁浴缸使用寿命长，档次高，价格较高，搬运、安装较麻烦。现在国际上比较流行的是德国产3.5mm厚钢板浴缸，因为此类浴缸表面釉面处理好不挂脏、钢板厚寿命长、安装较容易，兼具了钢板浴缸和铸铁浴缸的优点。

　　第三 面盆类。面盆除造型外，消费者最应注重釉面的好坏，因为好的釉面，不挂脏，表面易清洁，长期使用仍光亮如新。选择时，可对着光线，从陶瓷的侧面多角度观察，好的釉面应没有色斑、针孔、砂眼和气泡，表面非常光滑。

　　1：光洁度高的产品，颜色纯正，不易挂脏积垢，易清洁，自洁性好。判定时可 选择在较强光线下，从侧面仔细观察产品表面的反光，以表面没有细小砂眼和麻点，或砂眼和麻点很少的为好。亮度指标高的产品采用了高质量的釉面材料和非常好的施釉工艺，对光的反射性好，均匀，从而使视觉效果好，显得产品档次高。

　　2：选择时可用手在表面轻轻抚摸，感觉非常平整细腻的为好。还可以摸到背面，感觉有“砂砂”的细微摩擦感为好。

　　3：还可以用手敲击陶瓷表面，一般好的陶瓷材质被敲击发出的声音是比较清脆的。

　　第四 龙头类。选购龙头时要注意龙头阀心的质量、龙头制造材质和表面处理的好坏，还要看它对水质的适应性和是否节水。一般优质的龙头都采用的是进口陶瓷阀心，以意大利和德国的为佳。制造材质上，大部分高档龙头采用黄铜制造。另外，购买龙头时一定要求厂家提供表面镀层的质量保证，质保期应不低于三年。

　　小提示：正规产品表面的镀层，手指按后，不会留下手印。同时，有个比较简单的鉴定方法：用手掂一下份量，一般沉的质量较好。

选购卫生间洁具的3项技巧

　　1.挑选洁具质量的“一看二摸”法。
　　讲了那么多，以下介绍是最实用的“一看二摸”法，“一看”就是指首先观查洁具表面，一定不能像古人一样“可远观而不可亵玩鄢”，一定需要在强光源照射下，近距离仔细观察。看表面的光泽度、表面是否有细小黑点、陶瓷表面针孔的大小以及表面的平滑度。还可以使用水珠来检查洁具表面排污能力，用手沾取少量水，将水点到洁具表面，如果水珠像在荷叶上一样汇集起来并顺利滑落，表面洁具表面很光滑。如果将水点到洁具表面，水向洁具表面扩展开来散成一片，则表明洁具表面的光滑度不够。

　　2.到大的建材市场找有规模，有良好信誉的商家购买卫浴产品。

　　3.产品的服务更重要。
　　洁具产品如同空调一样，买回家后只是一个半成品，只有当洁具正确安装以后，产品的价值才能正常发挥。然而许多人在选购洁具时并不在意产品所提供的服务，以为只要买到质量合格的产品使用中就不会出现问题了。实际家庭使用中出现的多数问题都是由于不规范安装所造成的。
　　一个高品质的洁具必须提供高品质的服务，但是由于增加服务所带来的成本的增加以及售后维护的麻烦，许多规模不大的商家虽然可能代理了一个知名品牌，但不提供服务或简单地将安装服务外包给“马路天使”来作，这样产品安装后使用的性能就难以保证了。
　　在挑选洁具时一定要详细询问商家是否提供 “免费测量、免费送货、免费安装” 的服务。 并且还要对服务的具体内容予以确认，防止某些商家在字面上做文章，比如“免费送货”实际只送到小区门口或楼下，要搬上楼可以，加××钱。“包安装”实际安装时装一个盆××钱，装一个座厕××钱。所以一定要对服务内容进行确认，保证自身的利益不受损害。

　　洁具的分类

　　1)座便器(座厕)：
　　A)依水箱与座便器连接方式可分高位、低位和连体三种。高位是传统方式，现除蹲厕外均已不采用此方式。低位这种方式经常被医院及学校所采用，因为水箱与座便器是分离的，没有衔接缝隙因而积尘，可以彻底清洗干净。连体式是水箱紧靠在座便器之上，外形较美观。另有水箱与座便器一体成型的单体座便器。
　　B)依排水方式可分冲洗式与虹吸式。冲洗式，水箱里的水利用重力(地心引力)，将排泄物排除同时将座便器冲洗干净。虹吸式是由两个S型弯管组成，利用重力及吸力来完成清洁工作。
　　C)依出水位置可分后去水及地去水。后去水式便于清洁保养，通用于欧洲、香港地区。它又可分高嘴与低嘴。地去水式固定之后较难维修与清洁，但外型较美观。
　　D)水箱：依水箱开关可分为手把开关、按式开关及拉式开关。
　　手把开关是英国标准方法。往下按，运用杠杆原理拉开塑胶桶的隔膜、利用虹吸原理、将水灌满塑胶桶后再冲出，达到清洁的效果。按钮式开关，按下按钮之后，通过一系列的杠杆动作，拉开出水孔的活塞，流出定量的水达到清洁的效果。依进水方式可分：侧来水，下来水及后来水。
　　E)座便器种类有：连体式、低位、半靠墙式、靠墙式、隐藏式水箱及挂墙式。隐藏式水箱容易清洁，靠墙式与挂墙式多流行于欧洲大陆。
　　F)弯管(隔气)：弯管可以储水形成一个自然的屏障，防止来自排水管式或水管的臭味倒流回浴室。

　　2)洗脸盆(面盆)：款式可分台面盆、半台面盆、台底盆、立式盆(企柱盆)、半立式盆(半柱盆)和挂墙盆。

　　3)妇洗器(下身盆)：由于卫生及健康的原因，妇洗器现都将龙头安排于边上。

　　4)商业式公共场所产品：此类产品包括尿盆(尿斗)、洗涤盆(锌盆)及淋浴盆(企缸)。

　　5)浴缸：主要分为三种材料，钢板缸、铸铁缸、压克力玻璃纤维缸。

如何挑选好的陶瓷洁具

　　一看：光洁度高的产品，颜色纯正，不易挂脏积垢，易清洁，自洁性好。判定时可选择在较强光线下，从侧面仔细观察产品表面的反光，以表面没有细小砂眼和麻点，或砂眼和麻点很少的为好。亮度指标高的产品采用了高质量的釉面材料和非常好的施釉工艺，对光的反射性好，均匀，从而使视觉效果好，显得产品档次高。　

　　二摸：选择时可用手在表面轻轻抚摸，感觉非常平整细腻的为好。还可以摸到背面，感觉有“砂砂”的细微摩擦感为好。　

　　三听：还可以用手敲击陶瓷表面，一般好的陶瓷材质被敲击发出的声音是比较清脆的。　　

　　四比较：选择时还可将不同品牌的产品放在一起从以上几个方面进行对比观察，也使您很容易判断出高质量的产品。　　

　　另外吸水率指标是指陶瓷产品对水有一定的吸附渗透能力，吸水率越低的产品越好。水如果被吸进陶瓷后，陶瓷会产生一定的膨胀，容易使陶瓷表面的釉面因膨胀而龟裂。尤其对于坐厕，吸水率高的产品，容易将水中的脏物和异味吸入陶瓷，使用久后，就会产生无法去除的异味。

如何清洁浴缸及保持浴缸的光泽

1.每星期清洗浴缸，确保你的浴缸每次使用后保持干爽。
2.清洗浴缸可使用中性液体清洁剂及使用柔性布料或良好海绵。
3.切忌使用磨损及高碱性的清洁用品。
4.避免使用深色的清洁剂，因容易引致色素渗入缸面。
5.使用水喉后，不要忘記关掉水制，以免经常性滴水而导致浴缸积水。
6.浴缸如有任何损坏，应立即通知有关公司修理，以免问题继续恶化。
7.不要留下金属物品于浴缸內，它们会令浴缸生锈及弄脏表面。

玻璃洗手池弊处何在？怎么知道是钢化玻璃？

因为玻璃本身容易挂油垢，给以后的清洗带来麻烦。最好购买的时候要求注明产品是否为钢化玻璃，同时洗手池上有一个钢化点可以仔细查找一下。

选购淋浴房应注意哪些问题

选购淋浴房应注意材料的材质。有一些表面喷漆的底材可能是不锈铁之类的较差的材料。

● 柜体材料选用
柜体板最好用三聚氢胺板，要比木工板好很多，也不用油漆。国产最好的三聚氢胺板是露水河的，一张板子要105元，其他的只要70多元。

●橱柜五金件的选用：　
五金件主要是铰链和抽屉轨道，“海富乐”、意大利FGV、萨利切、法拉利等品牌铰链品质是可靠的。价格要比国产高150％～800％。抽屉轨道使用百隆BLUM全隐藏式抽屉轨道，高强度，侧边稳定性强。

●橱柜踢脚板
带有防水橡胶的进口磨砂金属踢脚板比较好。不仅防水、防潮，不发霉，不生锈，而且美观耐用，终身不会破损。木质踢脚板一般厂家都使用作柜身时剩下的边角废料，成本较低。木质材料容易吸水变潮。

●橱柜中要装什么样子的灯？
一般玻璃门吊柜或装有灯饰顶板的厨柜要配射灯，分为探头式和内卧式。但注意要选择带变压器的12V射灯，出于安全考虑国家禁止家具灯光使用220V电压。

● 橱柜台面选用 ：
适合做厨房的台面的材料，有防火板、人造石、天然大理石、不锈钢等。其中以人造石台面的性能价格比最好。国产人造石台面，蒙特利、耐恩石的质量不错。国产人造石台面每平方米在1000元左右。

　　(一)大理石台面：

　　采购参考：天然石材的长度不可能太长，不可能做成通长的整体台面，与现代追求整体台面的潮流不相适宜。

　　优 点：天然石材的纹理非常美观，质地坚硬，防刮伤性能十分突出，耐磨性能良好；造价低，花色各有不同，最为常用的几种价位仅为几百元左右一米，属于经济实惠的一种台面材料。而高档的天然石台面价格也在千元左右。

　　缺 点：两块拼接不能浑然一体，缝隙易滋生细菌；天然石密度较大，需要结实的橱柜支撑，虽然它坚硬有余，但弹性不足，如遇重击会发生裂缝，很难修补，一些看不见的天然裂纹，遇温度急剧变化也会发生破裂。

　　(二)不锈钢台面：

　　不锈钢台面光洁明亮，各项性能较为优秀。它一般是在高密度防火板表面再加一层薄不锈钢板。

　　优 点：坚固，易于清洗，实用性较强。近几年来，由于“欧美一体化”现代橱柜新概念的强烈冲击，不锈钢台面也在顺应橱柜美观实用相结合的发展趋势，做了相应改进。对于偏重于“实用”考虑的消费者，或者喜爱金属质感的消费者，选购不锈钢台面也未尝不可。

　　缺 点：视觉较“硬”，给人“冷冰冰”的感觉。在橱柜台面的各转角部位和各结合部缺乏合理的、有效的处理手段。

　　(三)耐火板台面：

　　采购参考：其美中不足的致命的缺点在于切断后暴露的断面部位，用耐火板贴面、PVC贴面、金属条封边来掩盖断面木质基材，在转角台面拼结的结合部，缺乏有效的处理手段，通常采用硅胶粘合、塑料和专用金属嵌入以增加美观。

　　优 点：色泽鲜艳、耐磨、耐刮、耐高温性能较好，给人以焕然一新的感觉，且橱柜台面高低一致，辅以嵌入式煤气灶，增加了美的感觉。价格也为普通消费者所接受，一般每延米200元至500元。

　　 缺 点：台面易被水和潮湿侵蚀，使用不当，会导致脱胶、变形、基材膨胀等后果。

　　(四)人造石：

　　优 点：人造石材更耐磨、耐酸、耐高温，抗冲、抗压、抗折、抗渗透等功能也很强。其变形、黏合、转弯等部位的处理有独到之处；因为表面没有孔隙，油污、水渍不易渗入其中，因此抗污力强；可任意长度无缝粘接，同材质的胶黏剂将两块粘接后打磨，浑然一体。

　　缺 点：价格较高。

　　特别提示：即使是无缝人造石，因其加工工艺的不同，质量也分三六九等，因此在选择上一定挑信誉比较好、服务有保证的品牌。

小贴士：
1、水槽和灶具之间绝对需要保持80毫米的距离，100毫米更好。
2、身高165厘米的人能摸到的壁柜最高层板的高度约为190厘米。
3、工作台面和壁柜底端保持足够的距离非常重要。50厘米一般足够了。

● 材料选用：
1、抛光砖：表面光滑、光亮。
2、玻化砖：表面光滑、光亮，但较抛光砖致密，不渗水。
3、马赛克：目前的马赛克品种和工艺逐渐增加，优质玻璃马赛克价格昂贵，在300元/平米以上，可以点缀使用。
4、大理石：一般家庭慎用，最好是起局部点缀作用的时候使用。
5、填缝剂：现在一般家庭贴瓷砖，已经不用白水泥沟缝了。色彩丰富的填缝剂，有时候能带来意想不到的效果。

● 常用规格：
瓷砖规格 400x400mm、500x500mm、600x600mm、800x800mm
马赛克规格 20×20mm、25×25mm、30×30mm，厚度依次在4mm-4.3mm之间。
价格：从价格分析，一般国产釉面墙砖，一等品价格在每平方米40元左右，深色彩釉价格略高于浅色彩釉砖价格，加上辅助材料及人工费用等，造价在每平方米80元左右。进口的彩釉墙面砖价格比国产的高1－3倍。

●选瓷砖流程

　　第一步：从包装箱中任意取出一片，看表面是否平整、完好，釉面应均匀、光亮、无斑点、缺釉、磕碰现象，四周边缘规整。釉面不光亮、发涩、或有气泡都属质量问题。

　　第二步：再取出一片砖，两片对齐，中间缝隙越小越好。如果是图案砖必须用四片才能拼凑出一个完整图案来，还应看好砖的图案是否衔接、清晰。然后将一箱砖全部取出，平摆在一个大平面上，从稍远地方看整个效果，不论白色、其他色或图案，应色泽一致，如有个别砖深点、浅点，这样会很难看，影响整个装饰效果

　　第三步：把这些砖一块挨一块竖起来，比较砖的尺寸是否一致，小砖偏差允许在正负1毫米，大砖允许在正负2毫米。

　　第四步：拿一片砖去敲另一片，或用其他硬物去敲一下砖，如果砖的声音清脆、响亮， 说明砖的质量好、烧的熟；如果声音异常，说明砖内有重皮或裂纹现象：重皮就是砖成形时，料里空气未排出，造成料与料之间结合不好、内裂，从表面上看不出来，只有听声音才能鉴别。

小贴士：
1、基层必须处理合格，不得有浮土、浮灰。
2、陶瓷地面砖必须浸泡后阴干。不然会发生硬化，发生空鼓、起壳等问题。
3、铺贴完成后，2~3小时内不得上人。陶瓷锦砖应养护4~5天才可上人。