Teaker's Blog

带看技巧
带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。
一、带看前：
1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。
约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感）
约客户：
A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去;
B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。
C.今天看房的人很多
2.防止跳单：
A. 带看确认书一定要客户填写《客户看房确认书》，保障我们的权益。
B. 看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，永远出现在客户与房东中间，原则是盯紧人少或相对信任的一方。
C. 虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，讲危害性夸大。
二、带看中及相关准备
1.如有客户不太想看房
A.有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!
B.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！
2.提前与客户房东沟通，防止跳单。
A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！
B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。
3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。
4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。
5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的）
6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。
7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。
8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。
三、带看后：
1、根据客户反应，判断客户意向，询问客户价格。一般情况下，如果客户看房时间颇长、对房屋瑕疵提出意见、主动对房屋的装修，家具摆放发表建议，打电话询问家人意见，主动询问价格浮动以及过户贷款问题，如果客户具备以上诸多行为其中之一，我们就可以认为客户对房屋初步产生了购买意向。
2、如果客户有意向，立刻拉回店谈。大多数客户产生购买意向都可以理解为在我们的促销以及房屋本身情况的引诱下暂时性的冲动，如何让客户这种购买意向变得更加强烈以及冲动呢？最好的办法就是拉回店内，不要让客户独自离开，否则不仅意向会随时间变淡，而且可能收到其他方面的影响，对房屋产生不好的影响。
3、其他同事配合推荐该房屋，打动客户。客户回到店内，一定事先告知店内同事，做好准备，利用团队的优势打击客户心理，通常使用的是赞美，虚拟，辛苦度几项，也可以考虑使用假电话。
A:赞美：其他同事使用——您的眼光真不错，您如果对这套房屋感兴趣，证明您是对二手房市场比较了解，懂行的，这套房屋不仅价格低，而且房质好，是最近难得一出的好房子。您的眼光确实独到。
B:虚拟：您对这套房屋感兴趣？这可怎么办，我的客户也对这套房屋非常感兴趣，但是他最近很忙，要周末才能看房，要我为他保留，没想到您先看上了，我只有再给他找一套了，唉！现在出这样一套房子太不容易了！！
C:辛苦度：先生/女士您是不知道，我们同事为了给您找这套房子，付出了很多的努力，他专门为您登广告和网上发布收集的房源，不仅如此，还事先和房东议价，说他的老客户诚心买房，房东缠不过他，才勉强答应以这个价格出售！
D:店内接到咨询同套房屋的电话，造成促销,借机逼迫客户(可与同事虚拟)。
“您好，上达置业，您想看看**房子，目前还可以看，您什么时候有时间？”“哦，是李先生，您好，昨晚你和家人商量好要您想预定这套房子啊，好的，您一会过来面谈是么？好的！！”
4.针对带看过的顾客，运用比较法，对比以前带看过的房子，突出优点，掩饰大缺点。
5.一直不给价的客户
A. 虚拟一个客户出的价格判断客户的意向，争取客户出价；
B. 通过询问付款方式，算贷款，了解顾客心里价位，争取客户出价；
C. 对客户说：“我看你对房子还是较满意，我帮你约下房东，砍砍价”，争取出价；
6.如果客户出的价格与房屋底价相差不多或者十分接近后，置业顾问要控制自己的情绪，千万不能表现出很兴奋的样子，也不要透露意向价格肯定谈得下来，更要坚持做辛苦度，表示这个价格只能表示去谈一下，争取一下，房东态度十分的坚决，难度会比较大。
7. 针对出价低的客户
A. 坚决的说房东不可能同意。早有人出这个价了，要是这个价的话，房子早卖出去了，还不知道卖了多少回呢！你出的价格肯定买不到房子！您还是重新考虑一下吧！
B. 看房后还价太低还想看第二次，直接拒绝不用看，房东知道您的报价了，根本不考虑把房子卖给您了，给你另外推荐一套吧。（要拒绝客户，让自己占主动）
C. 如果客户还价始终很低，并且坚决不涨，就直接告诉他房子卖了，他确实喜欢的话，他会很失落的，推荐其他房子，下次再看房子，会很配合的。或者再编个话说房子由于什么原因还在。他应当会有失而复得的感觉，会很冲动！
8.如果客户不满意此房又有意向买房，我们可以说：“现在跟我们回店，我们可以帮你算下费用，（目的了解其经济实力），我们内网上有千条房源，我们可以在网上查下其它房源等，主要目的让他跟我们回店，再配房子。
9.买卖双方约到店内，请他们互相确定价格，打消他们对我们的不信任的感觉。
10.如果客户坚决不回店内，则一定要讲将客户远送走，既通过路上沟通判断意向，而且防止客户回去跟房东私下联络，如果客户主动提出要置业顾问先走，我们可以回答：“我一会儿还有一个客户要来看这套房子，我等他”，断绝客户跳单的机会。

虽然同事间的钱款往来一般不会像商业民间借贷来得那么“腥风血雨”，但规矩还是要讲的。以下分享五招，让大家规避借款风险：

1.尽量不要借款。规避借款风险的最行之有效的办法就是：尽量不要向同事借款！就像之前在案例里提到的，经济独立的成年人要有合理规划储蓄的意识和能力。万万不可平时大把花钱，到了急用的时候却要让同事施以援手，最后还或有意或无意地拖欠还款。一旦养成类似的恶习，被同事列为“公敌”是迟早的事儿。

2.借款用途要合法。对于借款人提出的借款要求，出借人务必要问明对方的借款用途，决定当借不当借。比如，如果明知借款人是为了赌博、走私等非法活动却仍向其借款的，属于违法借贷。就算双方有借款协议，该借贷关系仍不受法律保护，甚至在发生违法活动后可能追究出借人的责任。

3.借据要规范。俗话说“亲兄弟，明算账”、“借钱容易还钱难”，一旦涉及大额款项，就算出借人与借款人的关系再好，也建议双方履行基本手续——立借据。规范的借据一般应详细载明双方的姓名、借款金额、期限、利息（如有必要）等基本条款，并当场由本人签字，最好让第三方一同签字作为见证人。如果是订立很正式的借款合同的话，必须要有对方收到你钱的证据，包括收条、银行转账单等。要保存好证据，最好能记得见证人。

4.大额借款有担保。如果借款人的偿还能力或信用有疑问，但这笔款项又非借不可，就需要用借款人的财产作抵押，如房产、有价证券、车辆等。如果抵押物是不动产，例如房屋，你必须到房产部门办理抵押登记手续，否则没有对外公示的效力。另外部分动产，比如车辆，也要到车管所办理抵押登记手续。或者请第三人作保证，保证人最好是连带保证责任。

5.借款利率要合理。合同法第二百一十一条第一款规定：自然人之间的借款合同对利息没有约定或约定不明确的，视为不支付利息。但万一涉及到利息，借款双方需要遵循相关法律法规规定：利率可以适当高于银行利率，但最高不得超过银行同期贷款利率的4倍，超出部分的利息不予保护。另有规定，出借人将利息计入本金计复利的，不予保护。

6.关注诉讼时效。解决借款问题要诉诸法律，是谁都不愿意看到的，但为防万一，我们还是得学习下法律。我国《民法通则》规定诉讼时效期为两年，即如果借款期限届满，债务人不履行债务，而债权人在两年内从未主张过债权，则该债权将不再受法律强制保护。因此，一旦债务到期，债权人应及时追索，要求还债，或者重新开具借据，签订还款计划等，以中断时效。中断后的时效，从中断事由发生之日起算，仍为两年。

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1、帮助他人成功

社交的本质就是不断用各种形式帮助其它人成功。共享出你的知识与资源、时间与精力、朋友与关系、同情与关爱，从而持续的为他人提供价值，同时提高自己的价值。

2、努力让自己的付出多于回报

因为你会为别人提供价值，别人才会联系你。所以多考虑别人而不是自己。

3、不要保留

不要以为友谊是有限的。这是投资，会越滚越多。

4、成功的关键是慷慨大方

在社交中通行的不是贪图便利，而是慷慨大方。

5、明确你的人生目标

你才能与渴望的交集就是你内心的激情。什么是你最兴奋的事？你做什么事时会觉得时间过的飞快？

6、明确知道自己想要什么

越清楚你要什么，你就越能找到实现的方法。

7、习惯于为自己设立目标

让你与众不同的最简单方式就是设立目标。把梦想变为人生目标，再分解为小目标。

8、为发展人际关系设定计划

打造交际网络是有过程的，你的计划应当包括以下三分：

1. 你3年的目标，及每3个月的进度。

2. 列出可以帮你实现每个目标的人。

3. 如何与第2点中列出的人联系。

一但你设立了目标，就贴在你经常看的到的地方。

9、打造出你个人的”智囊团”

找到愿意尽责帮助你的有识之士。他们就是你的”智囊团””.

10、在你需要前，打造好人际网络

要你发现要用到别人之前，就尽早的保持联系。重要的是把这些人当做是朋友，而不是潜在的客户。

11、与你认识的人保持好联系

刚开始时，要关注于你当前人际网络中的人。

12、大胆

勇气非常神奇。才能相似的两个人发展不同，可能仅仅因为脸皮的厚薄不同。

13、乐于求助于别人

乐于索取可以创造出机遇。你应当像乐于帮助别人一样，乐于向他人索取。记住，要做好别人说”不”的最坏打算。

14、在畏惧面前考虑到收获

厚着脸皮和不认识的人说话，自然会害怕你可以失败的窘境。这是件有风险的事，要有收获，有成就就必须冒风险。而什么也不做就只有平庸。

15、尊重别人

尊重每个人，不分高低贵贱。

16、透明

敞开心怀是一种有益并极受欢迎的态度。

17、结交朋友

擅于交际的人，不是在”打造网络”，而是在”结交朋友”。广泛收获是自然的结果，而不精心设计的目标

18、做好准备工作

你要见谁？如何见？见你之后他对你是什么意见？这些都不容忽视。

19、了解与你交往的人

如何你有足够了解你交往的人，可以深入他的领域，专业的与之对话。你就能很容易得到赞赏。找到一个丰富而有深度的共同点，之后你们就能容易交往并能留下深刻的印象。

20、了解其他人的兴趣

爱屋及乌，你很快就会成为他们生活的一部分。

21、决不一个人吃饭

吃饭时非常易于轻松的交流。和别人一起吃，是交际的有效方法。

22、管理好你的信息

有效的信息管理非常重要。如果你有条理、专注、坚持，那没有人会离开你的交际网。

23、列出清单

按自己的目标分类（如潜在客户、潜在雇主等）整理出自己的列表。不仅要列出相关的单位，还要列出单位里有话语权的人。

24、认识你专业领域的权威

为了实现目标，你要知道在你所从事的领域，谁最优秀。列出当前领域的权威。

25、列出你已经认识的人

列出你已经认识的人：亲戚、大学同学、过去的同学、之前的老师、之前的同事…….

26、灵活的组织信息

你管理列表的方式要灵活。按地点、按行业、亲近程度……

27、利用别人的联系清单，补充自己的

他人的清单是你的资源。

28、建立”渴望认识的人”名单

你清单的分类中可以包括”渴望认识的人”，他们是一些高水平的人，你希望在未来可能 认识他们。

29、联系完全陌生的人（Cold Call）

当你需要给陌生人打电话时，你多少都会有些惧怕。只管硬着头皮。只想着自己会成功。去认识一个新人是挑战，也是机遇

30、坚持

如果你与他人联系，别人没有回音。你要继续与他们联系。你要占据主动。甚至是侵略性的。

31、联系有间接关联的人（Warm Call）

用下面四条规则来

１、表达可靠性：提及相关的人或单位。

２、提出有价值：你能为他们做什么？

３、告知急迫性和便利性：大部分情况下，冷不防打电话的唯一目的就是预约见面。

４、准备好折衷的方案：开始时定位高些，留下商量的空间。

32、把门卫看作盟友而非敌人

门卫也应当受到尊重。不要去惹恼他们。

33、永远不要消失

在建立社交网络时记住：首先，永远不要消失。消失比失败还要糟糕。

34、努力保持可见和活跃

排满你的社交、会议和事件日程。你必须在初创的朋友和关系网络中保持可见和活跃。

35、将多件事安排在一起

你为了成功的联系他人你要努力，但这并不意味着你得花很多时间。可以安排同一事件来节约时间。如邀请所有想见的人一起见面。

36、找到乐趣

交际是有趣的事，不是在浪费时间。.

37、分享你的激情

分享兴趣是任何关系的基础。当你确实对某些事感兴趣的时候，是很有感染力的。.

38、强调时间质量

友谊建立在双方花费时间的质量上而非数量上。

39、跟进还是失败

与要交往的人见面后，要让别人记住你。跟进是关键。

40、立刻跟进

你与他们见面后12到24小时内应当继续跟进。E-mail是快捷的方式。

41、不要忘记再次跟进

一个月后，再给别人一封邮件。保持联系。

42、会议上花时间与人交流

会议总被人误解为是寻找见解的地方。错！会议只有一个好处：那就是提供一个场所来结交志同道合的人。

43、做会议组织者

不要仅做参加者；做组织者。提前做好信息准备工作：打算见谁，怎么见，在哪见。

44、公开发言

发言是让别人记住你的最简单有效的方式之一。.

45、尽可能多的随访

不要整个会议都与最好的朋友形影不离。尽可能多的去随访别人。

46、与交际高手保持联系

有一些人比我们认识的人多得多。这些人是各个网络的核心。你如果能和这些人交友。你与上千人的联系，就只要通过这一个人。

47、尽可能多有相识的人

（acquaintance = 认识、但并不特别亲密的人）

通常我们人脉中最重要的人就是那些相识者。为什么？因为我们最亲密的朋友和我们知道的东西都差不多。所以相识的人越多，你就越强大

48、结识各个领域的人

我们不仅认识数以千记的人，而且认识数以千计分布在不同领域的人。

49、与其它人交换人脉

扩大你朋友圈的最有效的方法就是把你的圈子与别人的圈子相连。

50、建立你的组织委员会

政治家有”组织委员会”：把在各个领域工作的人，组织在一起。如果你要更广泛的接触世界，那就要想办法先找一个核心人物来当做你的”组织委员”

51、提高你”语言流利度”

“语言流利度”：一种可以与任何人，在任何情况下都自信沟通的能力。这是许多成功人士的共同特征。 而与人和睦相处的能力，对于个人进步，比其它任何东西都重要。

52、做真实的自己

要让人印象深刻，与众不同是关键。要保证能与众不同，就要做真实的自己。做自己才有魅力。你的独特性是你的力量.

53、“顺从”

顺从的力量被许多人所忽视。顺从别人在闲谈时作用巨大。

54、说真心话

当你明白打破沉默最好的方式就是说心里话后，再想发起谈话就没那么可怕了。

55、学会利用非语言的沟通

别人见到你，只要10秒钟就可以下意识的决定是否会喜欢你。这样的判断是基于出语言的沟通。

56、准备谈论的材料

准备好可以谈论的东西。关注时事，培养出一些兴趣爱好。

57、学会倾听

先要理解别人，才能被理解。

58、一定要记住别人的名字

没有什么比自己的名字听起来更舒服的了。

59、真诚

毫无疑问，要想被别人看做是特别的人，你要要让别人觉得他在你眼里很特别。

60、试着找出他人的动力

你初次与别人交流时，就可以找到对方的动力。他们的动力一般就是基于三种：赚钱、找到爱情、改变世界。

61、帮忙别人实现他们心灵深处的渴望

主动的去帮助别人解决他们的关键问题，可以让他们关系非常紧密。

62、让自己成为别人不可缺少的人

不可或缺性非常重要。要想不可或缺，就需要你不断的把自己的信息、社会关系、善意传达给尽可能人。.

63、去想想你如何才能让自己身边的每个人都取得成功

当有人告诉你他遇到了点问题，你要想想有什么办法。解决办法源自于你的经验、你的知识，还有你的朋友、你帮手

64、主动提供帮忙

不要等别人提出了才帮助，要主动。

65、传播知识

当你财务和人脉都还不多时，要想通过社交获利也是可行的。这是是要通过知识。你很容易就可以学会在你的人际网络中传播知识。

66、对他人的成功感兴趣

对其他人的成功感兴趣，你可以在2个月内就变的更成功。你也可以花2年时间，让别人对你的成功感兴趣。(戴尔·卡内基)

67、时不时的小联系

80%的关系仅仅是通过小联系来维持的。你要不断的联系、联系、联系……永远不要停。你要不断的为你的人系网络加料，以保证其不会枯萎。

68、重复、再重复

要想让别人脑子中记好你，有个非常关键的方法：重复。.

69、建立评分体系

建立评分体系可以让你维护关系变得容易。比如：

1. ”1级″至少一个月联系一次。

2. ”2级″至少每个季度要打个电话或是发封邮件。

3. ”3级″ 至少每年要联系上一次。

70、把小联系纳入你的日程

你需要把小联系纳入你的工作范围之一。

71、以个人的名义

如果可能尽力让一切信息以你个人的名义。

72、不要忘记生日

生日应当是你最好的联系机会。

73、和”主力军”一起吃饭

我们与更年长、更智慧、更有经验的人建立了关系。这些人就是”主力军”。和他们一起吃饭，同时充点电。

74、做个有趣的人

其实你见到的每个人都会问自己类似于这样的问题：”我有必要花1小时时间和这人一起吃午饭？”

75、做个有内容的人

内容就是知识的专业性。是你与众不同的地方。让你有独特品牌的地方。所以要有自己独特的见解。

76、毫无保留的不断学习、不断分享你的内容

要与其它人不同，你就要毫不留情的学习、分享、兜售你的内容。

77、得到别人的内容

有时你可以得容易的将别人的创意变为自己的内容。然后领先的分享、应用这些创意。

78、提供你自己的内容

其它时间，你得花脑筋自己提供内容。你需要了解各种信息，然后与众不同的把他们串起来。

79、引起注意

一但有了共鸣，就会引起注意。你要提供的很简单：生动的故事。

80、成为专家

要成为创造内容的人，最常见方法就是做一个专家。做专家做的事：把你的专业知识教给别人、写给别人、说给别人。

81、教你想学的东西

教别人，这是你学习、理解的最佳方式。

82、用故事表达你的内容

有力的内容用故事的形式来表达，可以帮助完成目标。在你说故事时，用你的感情来让那些怀疑者相信

83、建立个人品牌

强大的品牌非常有竞争力，但它永远是基于提供产品的价值而不是描述的方式。好的个人品牌能可做3件事：让别人觉得真实可信、与众不同、可以被信赖。

84、让自己独一无二

你的品牌表达了你能提供的东西，表达了为什么你很特别，告诉了别人他们为什么了与你保持联系。

85、不断增加价值

在成为品牌，你需要专注与你所做的事并不断的增加价值。这意味着你需要不断超越。

86、建立个人品牌的标志

当别人听到读到你的名字时，你想让别人想到什么？你的品牌标志应当包括了别人提到你时会用的所有的词。

87、包装你的品牌

要看上去有价值，你就要看上去光亮而又专业。所以为什么不建一个个人网站？

88、推广你的品牌

如果你自己不推广自己，其它人也不会。你的成功取决于其它人如何认可你的工作，这还依赖与你工作的质量

89、和媒体保持联系

你从现在开始就要和媒体保持联系，而不是等你真要故事要告诉他们时你才去找他们。

90、极力推广信息内容，而不是作者

你推广给众人的应当是你心中的使命感，而不是你的自傲。

91、共同写作

如果你写作技巧不佳，你可以和别人一起写。通过这样共同写作，你原来不多联系的人，可以让你的人际网络程指数增长。

92、写文章

写文章可以极大的促进你的职业发展。让你在短时间里就成为被人关注。

93、坚持写作以成为好的写手

要成为好的写手：”写作，再写作。当你写完了，继续写作”

94、和名人交往

你只与无名小辈保持联系？你需要把注意力传到一些重要人物上，这样会对你以及周围朋友的生活带来很大的不同。

95、建立信任

信任是与这些权威接近的关键。让别人信任你与他们联系时没有任何不可告人的动机。让别人信任你把他们当做一个普通人而不是明星

96、参加协会

现在有各种协会。如果你要想同那些有影响的人物面对面，你得先成为参与者。

97、建立你自己的俱乐部

有时你要参加些有价值的俱乐部，确由于种种原因无法参加。为什么不自己办个俱乐部呢？拟定自己的推广计划，建立一个新的组织。邀请那些你想见的人来加入你的组织。

98、谦虚

傲慢是一种病，它会让你忘记真正的朋友，忘记朋友的重要。在你进步时，保持谦虚。帮助其它人和你一起进步，甚至超过你。

99、回顾你的过去

经常的回顾你的过去，和那些从小就对你很重要的人保持联系

100、找几个导师

找到有材、有经验，又愿意投入时间来帮助你进步的导师。而不是仅依据薪水与声望来决定自己的职业发展方向。

101、取众家之长

三人行必有我师，你身边有许多可以学习的人。

102、建立良好的师徒关系

成功的师徒关系需要效果与热情。效果意味着你可以让老师可以看到他对你产生的影响。激情意味着你的导师会为了你的进步而投入。

103、找几个徒弟

当你不断努力向上发展时，一定要回过头来帮助其它人。你会从你的学生身上学会很多东西

104、坚持原则

交际应当是向前发展，而不是向后妥协。与人交往决不能违背自己的价值观。

105、不要试图平衡你的职业与私人生活

你应当为不同关际的人都提供同样的价值。而不是把生活分为工作生活两部分。

106、打造亲密的友谊

有多少人可以走进你家里，自己打开冰箱找吃的？有亲密的朋友，才会让你快乐。

1、蓝斯登原则：在你往上爬的时候，一定要保持梯子的整洁，否则你下来时可能会滑倒。
提出者：美国管理学家蓝斯登。
点评：进退有度，才不至进退维谷；宠辱皆忘，方可以宠辱不惊。
2、卢维斯定理：谦虚不是把自己想得很糟，而是完全不想自己。
提出者：美国心理学家卢维斯
点评：如果把自己想得太好，就很容易将别人想得很糟。
3、托利得定理：测验一个人的智力是否属于上乘，只看脑子里能否同时容纳两种相反的思想，而无碍于其处世行事。
提出者：法国社会心理学家托利得
点评：思可相反，得须相成。
4、刺猬理论：刺猬在天冷时彼此靠拢取暖，但保持一定距离，以免互相刺伤。
点评：保持亲密的重要方法，乃是保持适当的距离。
5、鲦鱼效应：鲦鱼因个体弱小而常常群居，并以强健者为自然首领。将一只稍强的鲦鱼脑后控制行为的部分割除后，此鱼便失去自制力，行动也发生紊乱，但其他鲦鱼却仍像从前一样盲目追随。
提出者：德国动物学家霍斯特
点评：1、下属的悲剧总是领导一手造成的。2、下属觉得最没劲的事，是他们跟着一位最差劲的领导。
6、雷鲍夫法则：在你着手建立合作和信任时要牢记我们语言中：
1、最重要的八个字是：我承认我犯过错误
2、最重要的七个字是：你干了一件好事
3、最重要的六个字是：你的看法如何
4、最重要的五个字是：咱们一起干
5、最重要的四个字是：不妨试试
6、最重要的三个字是：谢谢您
7、最重要的两个字是：咱们
8、最重要的一个字是：您
提出者：美国管理学家雷鲍夫
点评：1、最重要的四个字是：不妨试试；2、最重要的一个字是：您
7、洛伯定理：对于一个经理人来说，最要紧的不是你在场时的情况，而是你不在场时发生了什么。
提出者：美国管理学家洛伯
点评：如果只想让下属听你的，那么当你不在身边时他们就不知道应该听谁的了。
8、斯坦纳定理：在哪里说得愈少，在哪里听到的就愈多。
提出者：美国心理学家斯坦纳
点评：只有很好听取别人的，才能更好说出自己的。
9、费斯诺定理：人两只耳朵却只有一张嘴巴，这意味着人应该多听少讲。
提出者：英国联合航空公司总裁兼总经理费斯诺
点评：说得过多了，说的就会成为做的障碍。
10、牢骚效应：凡是公司中有对工作发牢骚的人，那家公司或老板一定比没有这种人或有这种人而把牢骚埋在肚子里公司要成功得多。
提出者：美国密歇根大学社会研究院
点评：1、牢骚是改变不合理现状的催化剂。2、牢骚虽不总是正确的，但认真对待牢骚却总是正确的。
11、避雷针效应：在高大建筑物顶端安装一个金属棒，用金属线与埋在地下的一块金属板连接起来，利用金属棒的尖端放电，使云层所带的电和地上的电逐渐中和，从而保护建筑物等避免雷击。
点评：善疏则通，能导必安
12、氨基酸组合效应：组成人体蛋白的八种氨基酸，只要有一种含量不足，其他七种就无法合成蛋白质。
点评：当缺一不可时，一就是一切。
13、米格-25效应：前苏联研制的米格-25喷气式战斗机的许多零部件与美国的相比都落后，但因设计者考虑了整体性能，故能在升降、速度、应急反应等方面成为当时世界一流。
点评：所谓最佳整体，乃是个体的最佳组合。
14、磨合效应：新组装的机器，通过一定时期的使用，把磨擦面上的加工痕迹磨光而变得更加密合。
点评：要想达到完整的契合，须双方都做出必要的割舍。
15、波特定理：当遭受许多批评时，下级往往只记住开头的一些，其余就不听了，因为他们忙于思索论据来反驳开头的批评。
提出者：英国行为学家波特
点评：总盯着下属的失误，是一个领导者的最大失误。
16、蓝斯登定律：跟一位朋友一起工作，远较在父亲之下工作有趣得多。
提出者：美国管理学家蓝斯登
点评：可敬不可亲，终难敬；有权没有威，常失权。
17、吉尔伯特法则：工作危机最确凿的信号，是没有人跟你说该怎样作。
提出者：英国人力培训专家吉尔伯特
点评：真正危险的事，是没人跟你谈危险。
18、权威暗示效应：一化学家称，他将测验一瓶臭气的传播速度，他打开瓶盖15秒后，前排学生即举手，称自己闻到臭气，而后排的人则陆续举手，纷纷称自己也已闻到，其实瓶中什么也没有。
点评：迷信则轻信，盲目必盲从。
19、奥尼尔定理：所有的政治都是地方的。
提出者：美国前众议院院长奥尼尔
点评：只有能切身体会到的，群众才认为那是真实的。
20、定位效应：社会心理学家曾作过一个试验：在召集会议时先让人们自由选择位子，之后到室外休息片刻再进入室内入座，如此五至六次，发现大多数人都选择他们第一次坐过的位子。
点评：凡是自己认定的，人们大都不想轻易改变它。
21、艾奇布恩定理：如果你遇见员工而不认得，或忘了他的名字，那你的公司就太大了点。
提出者：英国史蒂芬约瑟剧院导演亚伦艾奇布恩
点评：摊子一旦铺得过大，你就很难把它照顾周全。
22、吉格勒定理：除了生命本身，没有任何才能不需要后天的锻炼。
提出者：美国培训专家吉格吉格勒
点评：水无积无辽阔，人不养不成才。
23、犬獒效应：当年幼的藏犬长出牙齿并能撕咬时，主人就把它们放到一个没有食物和水的封闭环境里让这些幼犬自相撕咬，最后剩下一只活着的犬，这只犬称为獒。据说十只犬才能产生一只獒。
点评：困境是造就强者的学校。
24、近因效应：最近或最后的印象对人的认知有强烈的影响。
提出者：美国社会心理学家洛钦斯。
点评：结果往往会被视为过程的总结。
25、洒井法则：在招工时用尽浑身解数，使出各种方法，不如使自身成为一个好公司，这样人才自然而然会汇集而来。
提出者：日本企业管理顾问酒井正敬。
点评：不能吸引人才，已有的人才也留不住。
26、美即好效应：对一个外表英俊漂亮的人，人们很容易误认为他或她的其他方面也很不错。
提出者：美国心理学家丹尼尔麦克尼尔。
点评：印象一旦以情绪为基础，这一印象常会偏离事实。
27、奥格尔维法则：如果我们每个人都雇用比我们自己都更强的人，我们就能成为巨人公司。
提出者：美国奥格尔维马瑟公司总裁奥格尔维。
点评：如果你所用的人都比你差，那么他们就只能作出比你更差的事情。
28、皮尔卡丹定理：用人上一加一不等于二，搞不好等于零。
提出者：法国著名企业家皮尔卡丹。
点评：组合失当，常失整体优势，安排得宜，才成最佳配置。
29、马蝇效应：再懒惰的马，只要身上有马蝇叮咬，它也会精神抖擞，飞快奔跑。
点评：有正确的刺激，才会有正确的反应。
30、倒u形假说：当一个人处于轻度兴奋时，能把工作作得最好。当一个人一点儿兴奋都没有时，也就没有作好工作的动力了；相应地，当一个人处于极度兴奋时，随之而来的压力可能会使他完不成本该完成的工作。世界网坛名将贝克尔之所以被称为常胜将军，其秘诀之一即是在比赛中自始至终防止过度兴奋，而保持半兴奋状态。所以有人亦将倒u形假说称为贝克尔境界。
提出者：英国心理学家罗伯特耶基斯和多德林。
点评：1、激情过热，激情就会把理智烧光。2、热情中的冷静让人清醒，冷静中的热情使人执着。
31、特伯论断：在数字中找不到安全。
提出者：美国经济学家特伯。
点评：数字是死的，情况是活的。
32、摩斯科定理：你得到的第一个回答，不一定是最好的回答。
提出者：美国管理学家摩斯科。
点评：刨根得根，问底知底。
33、罗杰斯论断：成功的公司不会等待外界的影响来决定自己的命运，而是始终向前看。
提出者：美国IBM公司前总裁罗杰斯。
点评：只想随波逐流，难有理想彼岸。
34、萨盖定律：戴一块手表的人知道准确的时间，戴两块手表的人便不敢确定几点了。
提出者：英国心理学家萨盖。
点评：若选错误参照，必无正确比较。
35、隧道视野效应：一个人若身处隧道，他看到的就只是前后非常狭窄的视野。
点评：1、不拓心路，难开视野。2、视野不宽，脚下的路也会愈走愈窄。
36、巴菲特定律：在其他人都投了资的地方去投资，你是不会发财的。
提出者：美国股神巴菲特。
点评：1、善于走自己的路，才可望走别人没走过的路。2、特色不特，优势无优。
37、古特雷定理：每一处出口都是另一处的入口。
提出者：美国管理学家古特雷。
点评：上一个目标是下一个目标的基础，下一个目标是上一个目标的延续。
38、列文定理：那些犹豫着迟迟不能作出计划的人，通常是因为对自己的能力没有把握。
提出者：法国管理学家列文。
点评：如果没有能力去筹划，就只有时间去后悔了。
39、弗洛斯特法则：在筑墙之前应该知道把什么圈出去，把什么圈进来。
提出者：美国思想家弗洛斯特。
点评：开始就明确了界限，最终就不会作出超越界限的事来。
40、波克定理：只有在争辩中，才可能诞生最好的主意和最好的决定。
提出者：美国庄臣公司总经理詹姆士波克。
点评：无磨擦便无磨合，有争论才有高论。
41、韦奇定理：即使你已有了主见，但如果有十个朋友看法和你相反，你就很难不动摇。
提出者：美国洛杉矶加州大学经济学家伊渥韦奇。
点评：1、未听之时不应有成见，既听之后不可无主见。2、不怕开始众说纷纭，只怕最后莫衷一是。
42、福克兰定律：没有必要作出决定时，就有必要不作决定。
提出者：法国管理学家福克兰。
点评：当不知如何行动时，最好的行动就是不采取任何行动。
43、王安论断：犹豫不决固然可以免去一些作错事的机会，但也失去了成功的机遇。
提出者：美籍华裔企业家王安博士。
点评：寡断能使好事由好变坏，果断可将危机转危为安。
44、格瑞斯特定理：杰出的策略必须加上杰出的执行才能奏效。
提出者：美国企业家格瑞斯特。
点评：好事干实更好，实事办好愈实。
45、吉德林法则：把难题清清楚楚地写出来，便已经解决了一半。
提出者：美国通用汽车公司管理顾问查尔斯吉德林。
点评：杂乱无章的思维，不可能产生有条有理的行动。
46、沃尔森法则：把信息和情报放在第一位，金钱就会滚滚而来。
提出者：美国企业家沃尔森。
点评：你能得到多少，往往取决于你能知道多少。
47、塔马拉效应：塔马拉是捷克雷达专家弗佩赫发明的一种雷达，它与其他雷达的最大不同是不发射信号而只接收信号，故不会被敌方反雷达装置发现。
点评：善藏者人不可知，能知者人无以藏。
48、小池定理：越是沉醉，就越是抓住眼前的东西不放。
提出者：日本管理学家小池敬。
点评：自我陶醉不易清醒，自以为是不喜批评。
49、赫勒法则：当人们知道自己的工作成绩有人检查的时候会加倍努力。
提出者：英国管理学家赫勒。
点评：只有在相互信任的情况下，监督才会成为动力。
50横山法则：最有效并持续不断的控制不是强制，而是触发个人内在的自发控制。
提出者：日本社会学家横山宁夫。
点评：有自觉性才有积极性，无自决权便无主动权
51、蝴蝶效应：紊乱学研究者称，南半球某地的一只蝴蝶偶尔扇动一下翅膀所引起的微弱气流，几星期后可变成席卷北半球某地的一场龙卷风。他们将这种由一个极小起因，经过一定的时间，在其他因素的参与作用下，发展成极为巨大和复杂后果的现象称为蝴蝶效应。
点评：善终者慎始，谨小者慎微。
52、阿什法则：承认问题是解决问题的第一步。
提出者：美国企业家阿什。
点评：你愈是躲着问题，问题愈会揪住你不放。
53、洛克忠告：规定应该少定，一旦定下之后，便得严格遵守。
提出者：英国教育家洛克。
点评：简则易循，严则必行。
54、热炉法则：当人用手去碰烧热的火炉时，就会受到烫的惩罚，其有以下三个特点：即时性、预警性、平等性。
点评：罪与罚能相符，法与治可相期。
55、柯美雅定律：世上没有十全十美的东西，所以任何东西都有改革的余地。
提出者：美国社会心理学家柯美雅。
点评：不拘于常规，才能激发出创造力。
56、达维多夫定律：没有创新精神的人永远也只能是一个执行者。
提出者：前苏联心理学家达维多夫
点评：只有敢为人先的人，才最有资格成为真正的先驱者。
57、自吃幼崽效应：美国硅谷企业竞争十分激烈，以至于各公司都积极寻找自己的致命弱点，所有公司共同的生存之道是：拿出更好看产品来击败自己的原有产品。有人将这种行为戏称为自吃幼崽。
点评：1、自己不逼自己，别人迟早会逼你。2、敢于对过去告一个段落，才有信心掀开新的一章。
58、舍恩定理：新思想只有落到真正相信它，对它着迷的人手里才能开花结果。
提出者：美国麻省理工学院教授舍恩。
点评：只有信之不疑，才能持之以恒。
59、吉宁定理：真正的错误是害怕犯错误。
提出者：美国管理学家吉宁。
点评：不怕错误的人，错误往往也离他最远。
60、卡贝定理：放弃是创新的钥匙。
提出者：美国电话电报公司前总经理卡贝。
点评：在未学会放弃之前，你将很难懂得什么是争取。

01：苹果定律
如果一堆苹果，有好有坏，你就应该先吃好的，把坏的扔掉，如果你先吃坏的，好的也会变坏，你将永远吃不到好的，人生亦如此。
02：快乐定律
遇事只要你往好处想你就会快乐，就像你如果掉进沟里，你都可以设想说不定刚好有一条鱼钻进你的口袋。
03：幸福定律
如果你不是总是在想自己是否是幸福的时候，你就幸福了。
04：错误定律
人人都会有过失，但只有在重复这些过失的时候，你才犯了错误。
05：沉默定律
在争辩的时候，最难辩倒的观点就是沉默。
06：动力定律
动力往往来源于两种原因，希望或绝望。
07：受辱定律
受辱时的唯一办法就是忽视它，不能忽视它，就藐视它，如果能藐视它也不能，你就只有受辱了。
08：愚蠢定律
愚蠢大多数是在手脚或嘴比大脑行动还快地时候产生的。
09：价值定律
当你拥有某一项东西的时候，你就会发现这种东西并不像你原来所想的那样有价值。
10：化妆定律
在化妆上所花的时间有多少，就表示你自认为要掩饰的缺点有多少。
11：省时定律
如果你一开始就想节省时间，结果是反而要多花数倍的时间。
12：承诺定律
承诺未必可以保证一定做到，但是如果你没有做出承诺，就算你做到了也没有价值。
13：地位定律
有人站在山脚下，而有人站在山顶上，虽然所处的位置不一样，在两人的眼里的对方却是同样大小。
14：混乱定律
如果你在遇上麻烦时，还是那样谨小慎微，那麻烦就会变成混乱。
15：失败定律
失败并不意味着浪费时间和生命，而往往意味着你可能更好地拥有时间和生命。
16：谈话定律
最使人厌烦的谈话有两种，一是从来不停下来想想，另一种是从来不想停下来。
17：误解定律
被某一个误解，麻烦并不大，被许多人误解了，麻烦就很大了。
18：结局定律
有一个可怕的结局，也比没有任何结局要好。
19：升迁定律
仕入官场，每升一级，人情味就减一份。
20：升值定律
出口转内销，就可以升值，连舆论都是这样。
21：游戏定律
无论你保龄球打得多“菜”，每次往都可能有一两次全中，令你满意，高兴的下次再来。
30个有趣的人生定律
22：人生定律
拼命想得到的东西，都不是真正最需要的。
23：旅游定律
没有比记忆中更好的风景，所以最好不要故地重游。
24：金钱定律
它不是万能，但是没有它万万不能。
25：财务定律
支票总是姗姗来迟，而帐单总是提前来到。
26：备份定律：
学会用左手做一些事情，因为右手不是永远都管用。
27：会议定律
所有重要的决策都是在会议结束或午餐前最后五分钟完成。
28：危难定律
总是问题越复杂，期限就越短。
29：合作定律
一个人花一个小时可以做好的事情，两个人就要两个小时。
30：结合定律
不管干什么，总是有你希望的人和与你对立的人同你在一起。

某公司若要借壳上市：

1、市委市政府的研究，报N个方案，先知先觉的，N个方案的股票就先进场了。市政府最后拍板其中一个。

2、中介投行进场，投行拿具体的方案，究竟如何借壳上市，何时停牌。

3、借壳要先像证监会沟通方案。

4、涉及到国资转让，国资委要批准。

5、借壳喂资，商务部要批准。

6、散户才装逼知道内幕消息……

在爱尔兰不准离婚，婚约从1~100随意选择。

结婚婚约若1年工本费折合RMB￥26000+，结婚证跟圣经一样厚，说明权力+义务，以及发生争执怎么办。

若注册结婚百年，工本费￥6。发给一个粉红色的纸片。如下：

尊敬的先生、太太：
我不知道我的左手对右手、右腿对左脚、左眼对右眼、右脑对左脑究竟应该享有怎样的权利，究竟应该承担怎样的义务。其实他们本就是一个整体，因彼此的存在而存在，因彼此的快乐而快乐。
最后，让这张粉红色的小纸带去我对你们百年婚姻的美好祝愿！祝你们幸福！

清朝嘉庆-宣统年间，CN百姓3亿，每年交3000W~4000W两白银

现在CN，13~14亿人口，每人交给国家8K人民币；前朝军费占了70~80%，天朝军费4~6%，钱花哪了？

100年前，孙中山写建国大纲时，中国如果征房产税，中国可以全免税。US房屋税的46%去公益类兴办教育、保障房支出等

05年，卖地5000亿；09年，15000亿

1、大的差别：身份+背景
2、中等的穷富：房子买卖
3、小的区别：股票+工资

不同阶层的人最后只有2个地方会在一起：
1、殡仪馆
2、看世博排队（但最牛的人还不在那里排队）

社会达尔文主义：弱肉强食、丛林法则、虎狼世界。