现在的金融危机使得房价急剧下挫，开发商资金断裂，越来越多的开发商到达了崩盘破产的边缘，作为业内的专业人士，很多人都询问我开发商崩盘买房人自保的问题，尤其是本人说一家著名的开发商连续发不出工资即将本盘的预警后，问得人更多，为此特别说一下面对即将崩盘烂尾的情况，买房人自保需要特别注意的问题。

首先就是绝对不要退房！除非你有特别的把握可以自己拿到全部的退房款。因为按照中国的法律，你买的备了案的房子，在开发商破产的时候，是有最优先的权利的，这个权力是排在施工方的留置权和银行的抵押权之前的，但是如果你退房，你就是一般债权人了，要在银行和施工方的后面才能清偿，而实际上开发商破产的情况下，能够清偿全部银行的贷款都没有保证，你如果退房你的买房款就基本上肯定是血本无归了。

而如果你不退房，最后即使是房子建不起来，你的土地权利还在，在大城市，昂贵的是土地，同时开发商的房子达到预售的标准，至少也是盖了过半，剩下的就算你自己再建设，也不会损失太多的。在这里开发商会诱使你退房，其背景是开发商很多是搞了欺诈的一房多售以换取开发资金，以后有钱了再解除合同，这样是刑事犯罪，你退房了，他们就免责了，而且还有更加恶劣的开发商的做法是你退房他不给你钱，却把房子卖了收卖房款挪作他用。

所以我们政府的标准售房合同是很有问题的，在开发商各种违约的情况下，买房人的权利就是退房，但是楼市好房子涨价了，退房亏大了，开发商就抓住这一点拼命的缩水违约，违约条款如同虚设。而楼市惨淡，你退房就有可能开发商崩盘造成你血本无归。

这里再引申一下，你要是认为房价下跌，退掉你高价买得房子再买跌价的房子，你的风险就很大了，因为此时开发商崩盘的风险极大，你可能血本无归！而对于有人贪小便宜，为了不交营业税和契税，以换底单的方式操作，风险也是极大，且不说开发商崩盘，很大的可能就是在换备案的时候，被司法扣押，可能你会说这样几分钟的事情怎么会那么巧？那么我告诉你，是不那么巧，但是扣押你房子的人在法院和房地局做好了工作，时刻等待着，所以就那么几分钟，也是抓你没得跑。被扣押了你就惨了，人家的主张在先，马上就司法执行拍卖了，根本不按照破产清算办理，你是无法自垫破产费用申请开发商破产的。

第二个关键就是及时抢占房子，开发商崩盘，房子可能已经建好，但是还没有交给开发商，因为开发商没有给施工队结账。或者是开发商给买房人交房了，但是不着急催促入住，这里都可能欠着施工方的钱，买房人要尽快抢占房子，如果开发商交房，也不要挑剔房子质量，抓大放小尽快收房。很多人认为买房人有第一受偿权，就不着急，这是书呆子的做法，届时施工队占据你的房子，民工使用着你的房子，你得到房子必须要到法院判决清算后了，那时开发商已经不存在了，施工队把房子糟蹋得不成样子也对你没有责任，甚至他们走得时候泄愤把装修砸烂你也没有辙，因为施工队有留置权，房子内的建造的东西没有交工所有权走前属于他们的。烂尾楼清算个好几年很正常，超过十年的也不少，而你占有了房子，谁也不能赶走你。因此你一定要尽快住进去。

还有很多人认为联合很多的业主可以人多力量大，给开发商巨大的压力，但是这样的结果适得其反，因为人多了，开发商本来可以地下与你妥协的，他们由于代价太大，也不会与你妥协了，真正要联合业主的，是那些有关业主委员会的事情，必须所有业主决策才有力量的事情，还有就是按照《物权法》需要三分之二业主同意才能够进行的变更的问题（比如公共区域的设计规划变更等），除此之外应当以公开为威胁底下单独解决，你真的公开了拉了一大堆人，反而开发商没得可以怕了。

还有一点就是大家不要迷信大公司，中国的公司从来是资金短缺，房地产公司更加如此，平时就是十个坛子八个盖，而现在经济危机五个盖都没有，大公司的长袖善舞，你更加看不清楚，经常问题不是出在你买入的项目和你所在的城市，而且大公司更加能够左右政府的力量侵害你的权利。

最后就是网络签约后，买房人不交款，开发商不给签约备案，开发商害怕网签后买房人违约和退房影响开发商公开的网络数据，造成很多人的签约时是先付了款，备案有无却没有，这样的潜规则也是侵害买房人的，如果买房人懂得，应当尽量避免，而如果你认定开发商不会烂尾，你想要惩治奸商要干的事情就是交了首付的钱不签约，只要开发商敢于发售你的房子，你就要求他一房两售恶意欺诈按照消法双倍赔偿，因为他收了你的首付，开了收据，又有订购单，他敢上法庭，你就一口咬定合同已经签署了，他们备案没有把合同文本给你，不签署合同怎么能够收钱呢！这样的证据条件下法院是不敢判没有合同的，你还可以到建委投诉开发商与你签约不给合同不备案，同时开发商手里没有合同也无法追究你违约无后续付款，这就是典型的法律事实与客观事实脱离的情况。

这样的做法本人已经在06-07年在两套房子上狠搞了开发商，直到交房才签约，这样等期房的时候就没有月供了，大赚一把。后来在任志强华远裘马都买的房子时由于房价大涨，涨价后他们即使双倍返还首付款我也吃亏，所以才签约。因此对于开发商这样的不守规矩，就要有同样的奸商手段对付。而你买房时都认为开发商会烂尾，他再让你这样签约，你就不要理他了，他急着收钱会妥协的。