文章目录

一、炒房的利润来源

二、套取银行资金是关键

三、开发商需要炒房团

四、炒房空手道的成功细节

五、炒房成功需要开发商的配合

六、建安公司的利益纽带

七、政策条条背后利于炒房

八、炒房的与时俱进与海外热钱

九、新型的泡沫更加危险

十、炒房的历史渊源

十一、炒房组织运作与利益分配

十二、炒房中的银行利益博弈

十三、资本的决定力量

一、炒房的利润来源
所有的外面的人，都认为炒房团所得在于房价的升值，在于房子价格的本身的上涨，但是对于炒房团而言，把这样的利益来源定位于市场价格的上涨，那么这本身就是直接太低估了开发商的智商，开发商如果能够预见房屋将来的价位，是不会以太低的价格出售他的房屋的，这样的做法实际上是利益来自开发商的贱卖。凡是能够有明确市场预期的，市场都会很容易的在价格上进行透支的。

另外能够赚钱的就是大家对于房屋的上涨和下跌都看不清的时候有准确的趋势判断，而且是次次正确，这本身也太高估炒房团们的智商，同时这样的零和博弈取利，炒房团的风险也会非常巨大，获取暴利是不容易的。更何况如果计算了税收，这样的零和博弈就成为了负利博弈了，也就是赌博了，赌博有赚钱的，但一定是极个别，绝对不会是大规模的赚钱的常态。

我们的经济长期趋势平均是不断的通胀的，所有的通胀最后均要反映到利率上，因为实际的负利率就是贷款人得到了央行的补贴或者掠夺了存款人，你是无法不付出额外的代价取得贷款的。有人可能会以美联储的负利率来进行反驳，但是我们再看一下美联储的利率，这是面对银行的利率不是社会的实际利率，商业银行贷款是根据客户和风险来决定的，这里还有一个关键就是美国可以通过印钞让全世界承担流动性，而自己独享好处，世界持有美元资产作为外汇储备的存款人被掠夺，这样的结果就是使得美国的经济发达很大是建立在货币红利上的。对于正常的商业利率，贷款的利息应当不低于通胀，否则就一定要有所损失转移，这个转移就是让存款人承担。这样的体制问题就在于银行的负利率和存款人的被掠夺上，存款人在银行存款是别无选择的。所有这些的结果就是存款人被金融货币泡沫所掠夺，这些套利得最终利益来源也就是来自掠夺存款人。

对于炒房团的真正的利益来源，是银行利率与民间利率的利差！只有这样的利益才是安全的。我们要知道银行的利息是7%左右，即使是有手续费等等也不会超过10%，但是民间对于资金的借贷一般是月息2-5%，而且这样的利息还要驴打滚的计算复利，国家一再收紧开发商的信贷造成开发资金的严重紧张，银行难以贷款就只好另外想办法，所以利率就一再的提高，最高的时候是半年要35%的利息，也就是滚息一次以后，一年期的借贷利息就要100%以上了。

在这样高的民间利息之下，如果房子能够出售，开发商就会选择出售房屋了，因为即使是将来房子可以涨价一倍，可是这样的涨价也就是涨出来了给高利贷，而到底能不能涨那么多是有风险的，卖了不借钱反而没有风险，因此开发商就会选择出售了。而且以后还会说到炒房团可以帮助避税有避税手段，高价售房以后高利贷的高息是无法税前扣除的，这也是巨大的差别。

如此高昂的利率，就会产生重大的期房与现房的差价，以及开发同样的项目一期与二期、三期的巨大差别，这样巨大的差别实际上不仅仅是房价的增长，而是资金成本的反应，虽然很多老百姓买到的还是期房，但是这样的期房不是开发商第一期的房子，是已经抬高房价的房子了。

因此认清炒房团的利益来源，是认清事物本质的关键，更进一步讲，对于所有的投资和投机，成功者都不是瞎猫遇到死耗子的行为，而是对于你的投机和投资的利益来源有深刻而清醒的认识，认清你要赚取的钱是在哪里、在那个环节是成功最根本的关键。

后面的章节再论述怎样把钱套取出来，技巧是很多的。

二、套取银行资金是关键
对于炒房团而言，没有钱的人成功的最关键之处就是钱哪里来，炒房团自己是没有足够的资本的，甚至是根本没有钱，所需要的一切都需要从银行套取资金，取得银行的贷款，以银行的钱来玩空手道。

对于开发商，开发项目缺钱在以前通常的做法是自己找很多人，办理银行假按揭套取银行贷款。但是这样的做法也是风险极大的，一旦出现问题就被当作刑事责任处理，而在国家对于假按揭查禁越来越严的情况下，不仅风险大而且本身就很不好办理难以实现。在国家限制二套房的贷款政策出来以后，找愿意假按揭的人也越来越不易，同时这些给开发商假按揭的人也经常以此来敲诈开发商，最后开发商所付出的各种代价综合起来计算就一点也不低了。中国的开发商即使是基本依靠空手道起家，自身也起码是有点钱的，一旦有这样的缝隙给当地公安等等知道，铲事儿又要被敲诈扒一层皮，因此假按揭的做法也就慢慢绝迹了。

办假按揭不能成功，但是开发商的资金需求却依然存在，而且在国家政策的紧缩下更加紧迫了，这就给炒房团留下了空间。因为对于炒房团的炒房行为，炒房团的人的套取银行资金对于开发商而言是没有任何责任的，开发商需要的就是钱，有关的法律责任是炒房团承担的。而炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，是正常通过审查后放贷，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合所有的法律和国家政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。

开发商还有一个先期取得资金的办法，就是在没有预售证的情况下收取所谓的订房金、诚意金等等，本来100套房子他可以低价吸引上千人的交款，再在能够销售的时候以抽签、摇号等等方式决定谁有权买房。结果就是摇号出来以后中签的人所支付的房款用来归还他人的诚意金，同时开发商还作弊，想要中签很多人是要额外花很多钱的。这样的做法是有非法集资的嫌疑的，已经有负面的报道了，而且对于大城市管理比较严格，这样的做法是有风险的，不仅仅是政策的风险，而且还有经营的风险，如果没有引发抢购的热情就不能成功，而要让社会抢购的背后就是定价要低很多与炒房团低价拿房没有区别了，而炒房团的合作是没有经营风险的。因此这样的做法一般在没有炒房团光顾或者政策管理宽松的小地方和开放地区实行，而有炒房团外加政策监管力度大的地方就是炒房团的天下了。例如前不久人大代表、北京房地产交易所所长臧美华公开表示：“我了解到的情况是，现在很多新房都是外地购房团买的，有的人一买就一层楼。”（新华网，2010-2-17）

此前开发商套取资金还可以不依靠炒房团的一个原因就是在历史上监管不严的时期，很多开发商是可以给你零首付进行操作的，零首付本身就是鼓励投机和套取银行的资金，当时的背景是中国在通缩房价在低迷的10年前。后来经济环境大变，房价暴涨股市大牛通胀负利率时代的来临，这样的操作在严管下绝迹了，但是这样的需求不会被监管消失，这样的结果就是转入地下的炒房团，并且给炒房团更大的利益空间。

炒房团要获得足够的银行贷款，首先要让银行认为这些人是有钱人，能够有足够的资金去还贷，因此这些人就被包装成为有钱人，穿上各种名牌，一身名牌与房价相比较是没有多少钱的，组织炒房团的人知道怎样让他们看起来有钱。而人的气质是难以一时塑造的，暴发户的形象好塑造，但是给人是暴发户的印象对于套取银行资金也没有什么不好，所以就有这些炒房团是暴发户都是傻乎乎的各种段子。对于他们的发家过程，还要编写好故事，什么集体致富啦，什么经商办了大市场啦，这些也要成员们熟记并且统一口径。这样的财富故事很好编，可以说是层出不穷，在浙江的故事基本炒作完了，还有山西嘛，什么开矿致富啦，什么矿山拆迁啦，等等、等等。

这样的炒房团的组织，一般是一个村庄、一个村庄的为单位进行的，因此这些人彼此还是非常紧密团结的，还可以讲出来一大堆的共同话题让人相信他们，更主要的是银行要有收入证明等等法律文件，这样的搞定一个村，村里就可以有各种的文件出来了，这些文件来证明他们是怎样的“富”，怎样的有足够的“收入”能够还贷款。

而更关键的就是他们一点钱也没有，套取银行资金需要的是把所有的买房资金全部套取出来，这样的套取就需要开发商把房屋的售价提高进行配合。而银行也不是傻瓜，如果给炒房团的价格要是高于开发商对于其他人的售价，银行也是不敢和不干的，因此这样的炒房的背后，就是开发商要把所有的房屋公开售价提高，然后实际上只收取炒房团公开售价的五六成的房款，炒房团只是以开盘价的百分之五六十的钱拿到房子，不但是首付不支付，而且在交房前的月供也要从银行套取出来。因为购房合同上显示的他们的成交价与开发商的开盘价一致甚至还要便宜一点，银行对于这样抬高售价的交易的真实性是没有理由怀疑的。

这里大家可能会有一个重大的疑问，为什么开发商要按照开盘价的百分之五六十的价格给炒房团，而不是降价个百分之二三十卖给社会公众呢？这个问题我们下一节继续分析。

三、开发商需要炒房团
这里我们首先解答上一节的问题，对于开发商是非常希望与炒房团成交而不是降价百分之二三十给社会公众，原因之一就是降价了以后再涨价，中国的老百姓是心理上不太接受的，而且有的地方政府还规定了开发商不得中途涨价等等；原因之二就是政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子得到需要的资金量，并不想全部房屋低价出售，其他房子是要高价出售的，因此对于公众的低定价导致房屋被一抢而空的结果，开发商是绝对不干的。
最主要的原因是开发商低价公开卖房了，房子都卖了就能够快速收到卖房所得的资金吗？答案是否定的，原因就是你要对于中国的特色有足够的了解，只要你的开盘价比较低，所有有关的人员都会找你要房留房，这些房子被这些领导和权势人物打了招呼以后你就不能再出售了，但是他们不会给你房款，他们要等到房价涨了很多以后卖出了再给你房款，这样的结果还不算是索贿受贿，因为成交价就是你的开盘价，是“市场价”成交的，赚钱是领导“投资房产”的收入，领导这样的“投资房产”是旱涝保收的，只要房价是没有涨或者跌了，他再说一声“不要了”，所有风险就全部是开发商的了。更有甚者的是在你的房价上涨以后，还会有大量的人找各种你得罪不起的关系来找你，要求你以开盘价的价格把房子卖给他，所有这样的交易是让你长时间拿不到一分钱的。
房地产的开发过程中要盖几百个章，每一个拿章的人都会有类似的要求，每个章留你一两套房子，就是好几百套房子被留下了。如果不给他房子，即使是合理合法的事情多刁难你一个月不盖章太容易了，你手续完全合法的事情不给你盖章进行索贿是一般不敢的，但是拖延你就太容易了，而且这些拖延可能还不是有权审批拿章的领导，收受文件的小吏就可以让你懂得什么是小鬼难缠，他说你的文书哪里格式不对让你更改，什么大写小写啦，签章不清楚啦，等等，这些就足够让你跑个两星期。这样的事情有几回，你就肯定无法按期交房，你的延期交房违约的损失更大。而且其他有关的各方也会伸手留房，比如：楼盘所在地区的派出所的每一个警察都要照顾好；你小区楼主需要的入学入托的学校老师；与你开发有关的市政、消防等等，还有开发商的亲朋好友和私生活中需要打交道的关系人。所以这样的关系户蜂拥而来，你开发的所有房子就都被他们留下了，甚至还不够给他们分配的，不给谁都是得罪人！开发商的房子一套都没有了以后还得不到一分钱。因此开发商是绝对不敢低价开盘引发这些人要房、留房的想法的，而要求留房的当权者他们也有一个底线，就是不会主动要求你按照低于开盘价的价格（起码不是低很多的价格）卖给他房子，因为那样会有索贿受贿的嫌疑，因此你的开盘价高他们就不会让你留房了，即使是留房也是你满意的想要捂盘的高价。
所以开发商与炒房团的合作，开盘立即卖给炒房团，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其它高价开盘的房子，就慢慢的卖，这时谁大头跟风买了开盘房子，开发商当然更高兴了！所有这些低价的房子交易必须严格保密，与炒房团进行这种交易最安全稳妥，因为他们是一个孤立稳定的群体，会很好的保守秘密，同时他们是外地人，与本地没有人脉非常安全，将来开发商给有关方面的关系户们在开盘价的基础上便宜一个百分之二三十，本来比开发商与炒房团的成交价高，却反而成为了一个莫大的人情了。而且这里开发商找自己的亲友也是不妥当的，首先就是这样的情况如果出现了烂尾崩盘，银行和公安局经侦的眼里你的亲友与你是同样的主体，视为你的行为，照样会认定你是假按揭和骗贷，再者就是亲兄弟也是明算账的，自己的富亲戚也有很多事情不会借给你身份使用，你的穷亲戚早就对你的开发暴富眼红得不行，见钱眼开一旦房价涨了他们要求要房子，你给他们的价格要更低，他们还不领情，之间的利益大了退房的时候亲属不还给你钱，你都很难办，最后即使是亲属帮忙没问题，你的人情债将来也是要还的。而且对于炒作需要的上百套房子，你哪里有那么多信得过的亲属？
再深入一步讲开发商与炒房团的交易价格做高还有额外的好处，现在搞网络签约，成交可以查，其中的妙用就是大家可以看到开发商超高的开盘价背后还有不少的成交量，平均成交均价还非常高，直接影响了整个的市场心态，让周边的楼盘和二手房的价格随风而涨，对于市场的心态会起到巨大的作用，而其他人在这样的高位跟进也就不担心了，反而会使得销售周期提前，本来是现房准备的销售价格在期房的时代就提前实现了，给开发商带来巨大的利益，但是在客观上炒高了房价。
这里我们要知道炒房团与团购是不同的，虽然很多炒房团也打着团购的旗号，但是炒房团是有人操盘和控制的紧密群体，团购是一个松散的集体，很难以合作。开发商对于团购的优惠是有限的，因为团购的优惠是难以保密的，会被他人引用也要求同样的条件，或者直接显示在网络签约上。对于开发商需要的快速资金回笼，是依靠不了团购的。但是炒房团为了掩人耳目也会接受外来的人参与，但是外来人是拿不到返还的首付和高折扣房价的，背后的低价和回扣是炒房团的操盘手取得的新利益，这等于是已经把房屋高价出手了。
而炒房团的操盘手也主动地推动房价，他们选定了楼盘以后，就会对于周边现有的楼盘进行哄抬，所需要的做法就是对于周边的楼盘进行高额的询价，与其是询价不如说是宣传，让周边的想要卖房的人知道炒房的来了，新盘的开盘价大大的提高了，很多人在高价收购就足够了，因为卖房人的心理预期提高了，自然就售价起来了，这样的做法只要让炒房团的每一个成员都出去询价一圈就足够了，马上接头巷尾就充斥着诸如：“10万浙商携300亿海南炒房三亚某楼盘破7万”、“浙商退山西战海南布局房地产”、“10万浙商进驻海南300多亿资金参与圈地”……等等，卖房人满耳这样的信息，房价不高才怪呢！这样不战而屈人之兵是上之上者。对于极个别的急于出手的，炒房团的操盘手就会把它吃下做一个差价赚取短线，甚至不等炒房人出手，闻风而动的中介就压在手里吃差价了。这样的炒高价格的做法，也正是开发商求之不得的事情。同时我们也可以看到近期的报道，海南的房产是10万报价5万出货，这样的行为背后就是配合炒房团套取银行资金的需要了。
同时对于炒房团而言，所拿到的房子比后来的开发商的开盘价低那么多，成本远远低于炒高了的房价，绝对是非常安全和高收益的，即使是将来房价大幅度的下跌，炒房人也基本不会亏损，损失的都是老百姓。而炒房团活跃以后，某一地的房价就会在短时间内迅速攀升百分之几十，因此大家可以看到的就是新盘集中开盘的时候房价突然攀升，而且开盘价大大高于所处于的地块区位的历史价格，但是还是成交活跃开盘迅速成交，使得这样的价格立即成为当地新的市场心理价位，这背后是什么就可以洞见了。

四、炒房空手道的成功细节
很多人会说我们的银行就那样的傻瓜吗？实际上炒房的准备细节极其详尽，专业人员也难以发现的。下面就要说一下他们的细节都是怎样准备的。
炒房的关键需要很多细节是必须注意的，当然银行所需要的一套资料是必不可少的，这些书面文件是很好准备的，尤其是成村的人合伙行动有村委会的支持，各种文件都可以制备，关键需要准备的还有资金的往来和避税的需要等等能够骗过银行专业人士的重点难点。
所有的银行审贷的人以及银行律师都不是傻瓜，他们也是火眼金睛阅人无数的人精，你没有给他行贿时银行的这些专家的眼睛是雪亮的。你的首付是需要银行在账户中看到的，给你贷款的银行要与开发商有合同，开发商需要在银行开户，所有的收款要进入这样的帐户，出来也是要有合理的名目，一定要经得起政府和税务等有关部门的审计，否则就很容易被抓住成为犯罪了。所以要套取银行资金出来，这样的贷款首付一定是要银行账户过账的，这也是很容易解决的问题，开始没有钱的时候那就是每一个人凑个一两万，总数就足够一套房的首付了，一个炒房团是一个一个的过账的，钱进去很快在出来再变成下一套房子的首付。到后来炒房发财了，就每一个人都有首付的现金了，拿出过账一下就出来的过桥资金是没有问题的。
第二个关键的问题就是怎样出来，关键是这样的出来还不能有税收，开发商给做高的房价也不能过多的纳税。我们的房地产相关税收是非常高的，土地增值税是增值的30-60%，所得税是25%，走正规手续怎么算也少不了50%的税收。因此钱怎样避税出来是问题的关键。而这里就需要有一个建筑公司进行配合了，因为在房屋开发过程中只有建安成本可以在增值中扣除免除土增税的，其他的销售、管理费用、财务费用等等都是不能在土增税的税前扣除只能在所得税的税前扣除。另外找建安公司的一个妙处就是建安的营业税也是非常低的，只有百分之3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通的5.5%要低不少，承包的收益本来是5-35%的个人承包经营所得税，但是由于成本不好计算，一般税务局都采取定税处理，也就是按照承包额核定6-9%的利润，再按照此利润核定税率，一般也就是2%左右，最后就是总的税率在5%左右，与一般的营业税相当。
虽然建安公司也要有利益，其中还要有一个1-3%的承包管理费，但是这里从建安公司得到的钱是把开发商地企业帐户和支票按照承包费用的合法途径变成个人账户的现金，在中国资金从企业帐户到个人帐户也是一个大问题，炒房子这样超过百万的现金央行反洗钱也是筛查监管的，而这样操作以后不但解决了这样的问题，而且使得政府在各种统计之中是看不到的。而给建安公司1-3%的管理费，就等于是一个支票提现费用，在中国的商业环境下把支票兑现现金就要给那些钱庄这样多的钱。
有了建安公司就好办了，就可以以建安费用把垫付的首付收回来了，炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程的承包合同，在开发施工中转包一手，尤其是有装修的精装房，这样的做高建安成本就更好干了，因为同样的施工质量不同价格可以有天壤之别，比如是合格还是省优还是得奖标准，建安政府承认的概算标准就是巨大的差别，装修的材料与工艺差别就更大，不同地区的工人也有很大差别，比如：浙江炒房团就要求是浙江工，市场上的浙江工就是便宜的河南工的三倍，哪个政府审计敢说技工高价不合理？马上就变成欠发民工工资有理，要被民工围堵的。这里还可以有虚拟的各种的设计变更、洽商、返工等可以极大的提高“费用”，一次建好的可以变成反复修改设计多次返工建好的，本来不存在的过程等你事后审计的时候是看不出毛病的。这样的装修和土建都可以把造价做高，本人知道的有不足两万售价的房子，开发商的装修标准做到了惊人的8000块！因此通过这样的过手，在税务和审计上就可以完美了，同时开发商还有一个直接的税务好处，因为我们的土地增值税的税率是30%到60%累进的，在建安成本大增以后，原来增值要按照百分之五、六十征税的部分就变成按照百分之三、四十进行征税了，在这里开发商也得到减税的好处。
而银行要相信这些人有钱，一般还要提供他们的银行的存款的证明或者资产的证明，这样的问题也难不倒他们，先不说社会上流行的各种存单造价，对于“真的”存单最简单的做法就是银行要求有存单，要看存单原件，可是我们的存单是好处理的，很多沿海地方还很灵活，即使是不灵活，也可以办一个存折同时附带一张借记卡，先存入大额资金再通过银行卡转出，这样的交易存折还没有登记，把这样的存折原件拿给贷款行审查，只要贷款行和开户行不是一个银行，就难以查询的，对于炒房者只要有一个过桥资金就可以了。还有就是炒房团通过建安公司把首付倒出来，也会有大量的银行款项过账，多干几次这样的过账就更多，而且炒房成员自己也有钱了，给银行看的帐户就是真的有钱了，而且是大额款项进进出出往来频繁，与真的有钱人的账户没有什么两样。
对于这样的有钱人银行要确定你的财产合法来源和进一步证实，银行有时候还要要求完税证明，这样的情况也难不倒他们，炒房团是整村参与的，当地的税务所也是关联人，税务所可以先开出来证明给贷款银行看，然后再把证明给收回去当作错票来作废，而更进一步的是我们前面已经说过，炒房团把首付抽回来要依靠建安公司以承包所得的形式出来，这过程是要开票缴税的，这样把房价的好几成通过建安收回来，这几成的交易额被当作核定纳税的承包收入，这核定缴税的承包费在缴税以后，税务局是没有任何理由不给开具个人所得税完税证明的，以此作为一年的收入证明进行贷款是绰绰有余的，完税证明是不写收入的具体细节的，与他们所编纂的财富故事也不会有冲突。这样前面通过建安抽回首付避税之外还有一个关键的地方就是得到了贷款银行需要的收入证明，这就是房价首付的工程承包收入，这个完税证明是真的、合法的、有效的、可查询的！而且在多年炒房以后，他们还有多年的完税证明，可以让银行看到他们有连续的、稳定的完税“合法”大额收入，我们很多有钱人避税或者自己的企业不分红也做不到他们这一点。更关键的是这样的做法使得本来的炒房收入被洗过以后变成了合法化的工程承包收入，灰色变成了白色。
最后一个关键就是这些人要对于家乡了解，要让人感到他们是一起的，要对于他们的所从事的商业了解，要不引起银行的怀疑。对于温州等地是有经商传统的，在那里的农民也很有一些商业常识，银行与这些人的“随便聊聊”不会出现破绽。而随着时间的发展，浙江是始作俑者，但是后来浙江可以找的贫困被操控的人群不足了，有关的操盘人的目光就转向了山西，找了煤老板的财富故事，实际上这些有煤、产煤的地方的大多数村民是与中国其他地方的农民一样的穷，能够干的也就是到这些煤矿打工挖煤而已，但是操盘人就是需要他们对于当地煤矿的了解和山西口音，能够对于当地的挖煤的情况了如指掌和如数家珍，这样放贷时被审查询问的“随便聊聊”起来，银行审贷的人就根本不会怀疑也没有理由怀疑了。所以组织什么样的人群也是很关键的，这些人通过不断的面对银行成功贷款炒房，也越来越有经验了，对于市场初期银行查的不严，使得他们从懵懂变成专业。
所以在这里细节是重要的和完善策划的尽善尽美的，这些炒房团的人员非常有与银行审贷人员以及律师打交道的经验，有财富故事，又有乡村政府的证明，还有大额的存单银行大额款项往来记录，还有完税证明甚至是多年连续的大额完税证明，还有首付的银行进帐记录，还有对于经商和挖煤的职业、行业了解，这样的完善是一般正常老百姓买房都难以做到的，最后他们购房的价格还是公开的楼盘开盘价不高于众所周知的价格，在银行专业的严苛的审贷下如果他们的审贷都难以通过，估计老百姓买房就要绝大多数人根本贷不到款了。这也就是一个系统的误识率和拒识率之间的矛盾，这两个参数是不能同时优化的，想要系统把有问题的都排除的误识率降低的结果，一定是导致系统把没有问题的也排除的拒识率的增高，这只能是在一定的限度内进行优化。
对于炒房团从银行怎样套取资金，是炒房团自己从细节上下功夫骗过银行专业挑剔的眼光，开发商是不伸手的，因为开发商需要撇清责任，不能在将来出现问题时被罗织成为共谋，炒房团也是不希望变成这样的共谋的，因为出事后只要被套上贷款时与开发商共谋，也就被套上了诈骗的刑事责任了，而且对于涉及金融领域的诈骗的处罚和定罪标准，比一般商业行为要严苛得多，而只要开发商不伸手，追究炒房团的贷款问题本身就变成了追究银行有关人员以及律师的失职和渎职，肯定是无人追究就算有人发现不正常也会三缄其口最后不了了之的，这个坎专业人士都清楚。下一节我们再分析炒房团的运作过程中需要开发商配合的地方在哪里。

五、炒房成功需要开发商的配合
我们的政策里面的税收对于炒房看似是很高的，尤其是炒房团不足两年的房子，而炒房团人数众多又是异地炒房，对于有关房屋的管理也是很难的，有关房屋的抛售也是很困难的，因此要成功地炒房，房屋要最终出手才是真的成功，所炒作的房屋的成功出手是要依靠开发商进行协助的。
炒房团一般都与开发商有一个退房的协议，随时可以退房再出售，这样采取退房的办法，好处就是大大的避免了税收，因为你退房什么税都无法征收你的，而我们前面已经说过的是炒房团是按照开盘价的五六成买入的，是没有贷款首付的，所以这样的退房只要是按照合同的价格进行退房，就意味着巨大的收益，而这样的退房操作需要在期房的交房以前，在开发商还没有撤场之前，因此炒房团主要持有房屋的时间也就是这样长，除非你长期看好或者被套没有出手，炒房团持有房屋的时间一般不超过一年半，收益一般是房价的30%，投入却基本可以忽略，而我们现在房地产价格大涨，收益甚至是当初房价的200%。
需要通过开发商的退房操作还有一个非常重要的原因，就是二手房贷款的不易，很多城市的银行对于二手房的价格评估都是偏低的，因为政府和银行指定了标准，这个标准的调整远远落后于房价的市场价格上涨，所以不通过开发商销售房子的话房屋的贷款额就很低，这样的情况就是要求买房人支付更多的首付款，高企的首付款是许多人的障碍，很多高学历年轻人收入高而且对于日后收入增长的预期强不怕购房贷款的月供，但他们工作时间不长还没有积攒足够的现金支付过高的首付。即使是对于有钱的富豪的购房者，很多人不差钱的情况下也是愿意最大化的贷款的，因为他们的企业也是大量借贷，甚至是高利贷，银行的贷款利息成本是低于他企业的财务费用成本的，因此不能高额贷款的结果对于房屋的销售会形成很大的制约。而且他们的炒房都有贷款，转让时现在银行难以转按揭了，就需要有先期资金还清贷款再出售，过桥资金也是成本。而通过开发商的售房，由于开发商的担保和开发商与银行多种贷款合作基础，这样的转让不算是转按揭，按揭房的转让需要先还清贷款的过桥资金也给省略了。
而房屋的退房只是开发商在手续上给与的便利，真正的售房却要通过专业的房屋销售公司，最方便的还是通过开发商的销售团队来解决，所得的炒房利润分一个10%出来或者是给售价3%的佣金就可以了，这样的成本与二手房的售房中介费比例可比，是非常合算的事情。这样就是炒房团与开发商的房子混合在一起销售，结果就是买房人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，如果你挑中了炒房团哪一套房子，炒房团就退哪一套房子，在你的眼前可以看到感到的情况是与你直接购买开发商的房子没有区别的，其背后的区别是开发商、房产销售经纪公司等人也是不会说的。这样的结果可以看到的外部现象就是该楼盘的退房率超高，北京出现某一些楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了，这样的结果就是前面的售楼基本上都是炒房团买入的。但是很多不了解的局外人说是假按揭泛滥的结果，而事实上假按揭绝对不敢这样的明目张胆，而炒房退房是不怕有关方面严查的，胆子就大多了。而同时退房也需要有技巧的，那就是退房的合同的时间也要把握好，签署合同的时间控制在政府要调控市场不良的时候，办理手续和退款的时间是出手的时候，在市场调整退房潮时政府根本不敢公开出面制止退房，当然也就无法说话了，而且很多时候政府以及其所支持的媒体还在为这样的退房宣传并且演绎为房价下降的信号。
因此这样的过程政府提高交易税收根本打击不到炒房团，最多是想要投资房产保值的富裕人群。炒房团的每一个环节都经过了专业人员的实战演练下的仔细推敲和不断进化发展完善，并且对于可能的政策进行过预先的政策对策研究，绝不是书斋里面的专家的纸上谈兵。

六、建安公司的利益纽带
大家可能会想为什么建安公司会与炒房团合作，很多建安公司还是国营的大型公司，这里我们还要说的就是对于炒房团与建安公司的合作也是互惠互利的，建安公司是很希望与炒房团合作的。

由于有额外的利益，炒房团与建安公司进行合作，承包建安公司的管理费也是远远低于社会平均的真实的建安工程的承包水平的，因为这样的建安公司合作，建安公司首先得到了名誉的间接利益，因为开发商要与建安公司签署工程合同，这样的工作是计算在建安公司的开发工程量里面的，对于以后提高资质是有利的，我国的建安公司的资质审核和确定的项目中曾经开发的工程量是重要的指标。而且炒房团关注炒作的均是社会热点楼盘，与之合作使得建安公司名义上参与了这样的著名楼盘开发，类似的项目多了，对于他们的名誉和以后的工程是非常有利的，尤其是二三线城市的建安公司能够有参与发达地区的名盘建设的名义，在当地承接工程是重要的资信内容，比如外地公司在京沪的标志项目，而且对于建安公司的部门经理来说，还是重要的业绩，这样的业绩对于国企尤其看重。这样的操作在建安公司流行的层层业绩承包的体制下，有时候搞定建安公司部门经理、分公司或子公司经理就足够了。

而从利益上而言，收取的管理费虽然低，，但是相对于自己真实的施工，本身实利也是不少的，因为这管理费是纯利！国家概算土建的项目利润才8%；同时这样的收费没有风险，因为其他的挂靠工程管理费虽然高，但是却要连带承担质量责任等等诸多风险，挂名出借资质是要有间接代价的。而炒房团过账给的管理费是白来的纯利，所以这利益本身也是很丰厚的。而建安公司与炒房团建立了联系以后，在建安公司从事的工程开发商支付工程款出现困难的时候，建安公司也会给开发商介绍炒房团，以此来解决开发商的工程款付款问题，因此建安公司与炒房团的合作还可以是相互的。

最后更有一点的就是由于炒房团与开发商的利益纽带，尤其是炒房团在前期提供资金的情况下（是市场的新发展，以后还要论述），建安公司经常借此取得项目的建设权，从而形成开发商、炒房操盘和建安公司的三方紧密合作，对于建安公司自己公关争取项目是非常困难的，即使是争取到项目与甲方关系也是与炒房团的介入的强势所不同的。如果炒房资金这样给建安公司取得项目，就不是建安公司收取管理费了，而是建安公司要给炒房团佣金了。这样的建安公司真正参与开发建设，也是炒房团所需要的，因为这样的情况他们炒房套取出来的资金包裹在真实的建设费用之中，就更加难以审计了，对于私人投资的开发楼盘，老板找哪一家施工都是一样，用不着那为了限制腐败的一套施工招标程序，很多事情把利益搞清楚，一切是很好谈的。

这样的合作是所有各方都是有利益的，这样的驱动才是持久的和顺理成章的，组织操盘起来才可以做到规避国内的政策法律取得灰色的利益。没有合理的利益纽带，即使是合同约定在中国也是违约很普遍，对于这样的灰色利益的保障，一定要做好的就是各方的利益平衡和各方的共同利益目标，只有这样才能够如同胞丁解牛一样的顺畅。后面的章节会分析政策对于炒房的作用等等核心问题。

七、炒房中银行的利益博弈
对于中国的银行业，也是非常愿意贷款给炒房的，因为在银行的各种贷款里面，房屋贷款的安全性是最高的，银行的企业贷款是很不安全的，但是在政府的压力下还不得不进行贷款，银行的历史坏账就是这样来的。因为有抵押物，实际上银行的还款根本保障是依靠房屋的价值来实现的，所以银行对于借款人的基本情况和有无收入证明等等并不关心。

银行的利息与民间的利率之所以有这样的利差，很大的原因就是我们的老百姓和企业的存款是无处可逃的，老百姓和企业的金融理财和借贷是受到限制的，大量款项是必须存储在银行的，尤其是企业运营资金的存款，由于商业经营只能是以基本上利息可以忽略的活期存储的，因此银行取得了巨大的低廉的资金，而这些资金的通胀损失全部转嫁给了资金的持有者。银行取得资金的成本也是不公平的，远远低于市场应有的成本。

对于中国的银行业，几乎所有的贷款都是浮动利率的，这与世界其他地方的固定利率为主是不同的，以后的加息等央行操作，受到的影响也溯及既往的转移到贷款人的身上，而对于美联储的央行模式，美联储的加息只是影响美联储给商业银行提供资金的成本，商业贷款的利息是不变的，是不溯及既往的，受到影响的只是新增贷款，这是有根本区别的。而且美联储的利率再低，商业贷款的利率也不可能降低，因为有风险存在。这样的做法看似把银行的风险降低到最低，但是却把转嫁社会导致社会经济的整体的风险提高了。

对于固定利率的模式，西方银行需要自身的安全也把固定利率的贷款债券化，进行资产证券化转嫁风险，但是这样的做法同时需要的条件就是银行的商业贷款的固定利率与社会的资金成本的接轨，否则你的资产债券是卖不出去的，这样的市场行为平衡了银行和社会之间的利差，因此不会有中国这样的银行贷款和民间借贷的利差，不会产生中国式的炒房团的套利空间。同时由于贷款利率的固定，对于将来发生的通胀和泡沫的损失就在银行系统，因此每一家银行在发放这样的贷款的时候会异常的慎重，而不是贷得越多越挣钱，因此对于固定利率是真正的让银行对于金融泡沫承担应有的责任。但是对于中国的浮动利率，金融泡沫的责任不是银行承担的，这里就造成了中国的银行有多贷款的冲动，中国的调控只要放松银行就会拼命的放款，就如09年的情况，这样没有自律的制度性危险对于整个社会是可怕的。

在美联储的模式下，银行的首付要几成，银行的利率有多少，等等问题都是由银行自身决定的，虽然看似增加了银行的风险，但是银行为了自身的生存也会控制信贷。尤其是在通胀的预期下，银行的贷款就将更加谨慎，因为固定利率的贷款在通胀加息时会损失很大的。由于银行的谨慎，货币流动性的投放就会迅速下降，通胀就会得到遏制。但是在浮动利率模式下，通胀发生利率上涨，贷款的利率随之上涨，通胀的泡沫和损失都是借款人承担的，银行并不承担责任，因此银行有多贷套利的巨大愿望而不会自身控制风险。

想一下如果是可以零首付又是固定利率同时银行还可以破产，作为银行的股东有谁会让银行胡来？因此这样的体制下流动性不会胡乱的扩大，即使是美联储的零利率下面的商业银行也不会随意的放款导致社会的流动性泛滥恶性通胀的风险增加。我们可能会说中国的银行之股东基本上是国家控股的，所以不会有这样的限制，而实际上美国的美联储也是美国金融家的，美国的银行也是高度垄断的，这里只要银行有破产的压力，不仅仅是政府、央行限制它，更主要的限制来自市场的存款人，存款人把钱存储银行而不是炒股最根本的还是在于银行的安全性，银行的业务风险增加以后，存款人就不在你这里存款了，银行的行为自然受到市场的限制。但是对于中国没有谁在存款和开户时想到银行的破产风险，因此银行是不受市场限制的放款，这样必然造成泡沫。

我们还可以看到中国的政策控制了竞争，因为各银行的政策都是统一的，而且我们依靠政策强行规定了高首付，也实行浮动汇率，实际的结果就是每一家银行都不自己控制风险了，不控制风险的结果就是金融货币泡沫的泛滥，金融业中没有谁会为了控制泡沫和通胀而努力。所有的风险被转移到社会经济的各个方面，出现问题就将是整个社会的灾难。对于统一的管理调控的效率是赶不上行业的自律的，这也是市场经济对计划经济的优势，这其间的效率差别，也是造成套利空间的因素之一。

这样我们可以认识到的就是：美联储和美国政府制定的游戏规则的方式，把风险控制在了金融系统，出现危机是金融系统的危机而对于实体经济影响比较小，在自身危机的风险压力下行业是更容易自律的。中国是风险转嫁给了社会经济，中国的银行加息与紧缩政策银行是一片的歌舞升平而对于实体经济和社会就是灾难了，同时这些紧缩也造成民间资金的紧张和民间借贷的利率高涨，产生套利的空间。这里面的泡沫和问题，我们后面的文章还会继续论述。