众所周知，一套“鸟笼”的价格主要是由 土地成本+建筑成本+利润+杂费 构成的。我们就以“中房江南绿苑”（位于洛阳市涧西区广文路东侧，南临瀛洲桥，经市政府批准纳入2008年经济适用住房建设计划，该项目占地115亩，总建筑面积10.6万平方米。）作为案例来点解
一、首先了解此块绿地的土地成本：http://www.lyblr.gov.cn/site_article_view.aspx?id=1028
其中第12项，土地证号08-04010715，涧西区广文路东侧，土地面积56508.7㎡，住宅、使用权类型：划拨
二、建筑成本：http://www.lyjsjy.com/lyjsjy/content.asp?id=609
招标交易编码：41030801020022B，“中房-江南绿苑”一组团1#~3#、5#~9#楼工程，招标人 洛阳市中房地产有限责任公司，代理机构 洛阳市正弘工程造价咨询有限公司，面积（㎡） 30578，结构、层次 砖混六层（2#楼底层框架），中标单位 洛阳科智建筑安装有限公司，中标价（万元） 1950。
也就是说每平米的工程建设费：￥638
三、开发商利润：目前均价￥1750/平，外加￥142/平的暖气初装费（不包括暖气片等）+煤气初装费3K多+暖气表2K多（还要2年一换）+2%契税（省政府规定免收经济适用房的契税啊，上访后，不知有啥商量余地没，各种接入费都不应收的，参看《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》）。实际均价￥1950/㎡左右。
四、拆迁补偿费（此案例几乎等于无偿，因为是自留绿地）、勘察设计和前期工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为基础，分别控制在2%和3%（《国家计委、建设部颁布经济适用住房价格管理办法》）设计、消防、绿化等这里多给它算些，姑且均摊到住宅售价里面￥100/㎡
那么我们可以知道开发商的利润是1950-1750*2%-638-100=1177/㎡。我们换句话讲，经济适用房这款产品，开发商的利润在160%左右！算出来很有特色·~
Teaker's Blog 
开发商把买房优惠的钱直接帮你付了首付，你还按照原价来买房，再付扣减优惠金额的首付后，办理按揭手续。这样一来，“5192元/平方米成交的房子，帐面上显示的却是5900元/平方米”。既得利益集团从数据上托高房价，摧毁住房需求者心理底线的伎俩，可谓炉火纯青。
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很多人认为北京的土地是稀缺的，房价不会跌。但事实可能与此大相径庭。于凌罡先生曾经计算过：北京常住人口约2000万（北京市市长王岐山强调，北京力争2010年常住人口控制在1600万，这里所指的2000万是预估2020年的人口总和），城市建设用地1650平方公里（其中建设用地面积这个数据，来自国务院审批的北京2020年城市总体规划）。如果用最简单的计算方式，按照人均居住面积下限28平米，也就是三口之家可以居住一套84平米的楼房住宅为最低标准，北京的2000万人口，需要28平米x2000万=5.6亿平米住宅，按照平均容积率估算，需要3.2亿平米，也就是320平方公里的住宅建设用地。即便豪宅占据高比例，北京也只需要平方公里的住宅建设用地。理论上应用地最多的住宅，不到政府审批的城市建设用地1650平方公里的28%！
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经济适用房具体包括两种形式：一种是居民自建房，居民自己承担建筑成本+拆迁成本（毛地）；另一种是居民购房，由购房者承担建筑成本+政府限定的开发商利润（现在的经适用房一般是由开发商建造，利润被要求在3%以内，而根据规定，建造经济适用房的土地由政府无偿划拨）。 正因为发达国家普遍给予政策支持的自建房在我国城市基本上是被禁止的，使得自建房对商品房的替代作用被瓦解。在发达国家，自建房(包括合作建房)一直是商品房的有力竞争者。挪威自建房在全部住房比例中占20%，西班牙为25%，德国为30.9%，瑞典高达40%。自建房的作用，犹如无数家庭主妇自己做饭对餐厅、酒店形成的天然竞争一样，可以有效平抑房价。 曾经有人批驳我说，既然政府鼓励自建房，那么，挪威的自建房比例为什么也只有20%？这个问题非常简单，因为居民自建房的成本比开发商的高，自己建房的成本算下来比买开发商的商品房贵。而且，西方国家的商品房一般都是指精装修好的房子。西方国家的商品房市场一般利润率是非常低的，像在美国，开发商的利润一般只有5%左右，与我国开发商动辄百分之几百的“谋财害命”般的暴利相比，简直不足挂齿。 至于开发商建造房屋更专业的说法，更是不堪一击的谎言。在中国，开发商是什么？我国的绝大部分开发商自己并不建房，也不会建房。在我国房地产产业链条上，规划由政府有关部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑企业建造，开发商扮演的只是“中间人”或“皮包商”的角色。这正是开发商能够经常游手好闲，丢下企业四处忽悠的根本原因——因为他丢下的是一个皮包公司，这种景象在其他行业是几乎看不到的。开发商让建筑商垫资为其盖房，然后，拖欠建筑企业的工资，农民工工资拖欠问题由此而来。显然，在我国，许多被人当作明星吹捧的开发商（全世界除了中国再无这类异常现象），不过是投机钻营之徒，他们通过购买高文凭，或者豢养职业文人，编织歪理邪说，自抬身价，欺骗民众。 除了中国，没有任何一个国家把商品房作为住房供应的主体。在新加坡，商品房只占市场的3%左右，即使在像美国这样的发达国家，商品房在住房供应体系中所占比例也不足30%。 开发商所说的土地出让金占一半的数据，通常指住房建设成本而非房价构成。比如，每平方米的住房成本，建筑成本每平方米1000元，土地成本1000，开发商就可以说，土地成本占到住房建设成本的一半，问题是，这样的房屋，开发商要卖到两万元！开发商常常把房价成本与住房成本混淆着说，把土地成本占住房成本的比例一半，说成是占房价中的一半！以这种狸猫换太子的把戏强调自己并非暴利。而且，目前，很多土地补偿费用，真正能够落到需要补偿者手中的寥寥无几，如果自建房或合作建房者，通过市场化的谈判机制承担补偿，出的补偿所占房价成本中的比例大大降低，而对失地者的补偿则会明显增多！要知道，当下购房者所承担的出地出让金，是数倍（甚至万倍）于补偿费用的——有兴趣者不妨关注一下内蒙古吴保全事件、河南王帅事件，里面的数据充分证明了这一点。 西方国家的自建房能够有条不紊地进行，关键在于政府的规划。比如，在德国，法律规定对土地的使用必须作出详细规划，一旦规划获得通过就产生了法律效力。政府的规划做得比较详细并且非常长久。土地用途一旦定性，就不能轻易改变。比如，一个地块是专门用作住宅的，规定的容积率只能用于造低矮的小楼，就不能擅自建造高楼。土地价格是规定好的。而且，这个小楼应该造成什么样子，政府都有一个框架式的规定，精确到房顶的颜色。比如：屋顶是深色，坡度为40度，屋檐不超过50厘米等等，甚至连所植树的类型都明确规划好，比如要种大型树冠的树木还是中型树冠的树木等等，非常详细。有这种规划，是自己建造还是请建筑商建造又有什么关系呢？只要政府监管到位，自建房又怎么会影响到城市的整体规划呢？
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河南洛阳原市长助理帮助地产商以零代价拿地 洛阳地产商“坠马”背后：一名官员和三名开发商的故事 洛阳一位知情人士表示，“(李义超、王新立、王跃峰)三人都是洛阳本地商人，都是靠地产起家的，他们名下的公司在进行地产开发过程中，与当地官员勾结，存在违规、违法行为。” 洛阳第一块公开拍卖的国有土地背后疑问重重。而去年以来，洛阳市原市长助理高元池以及洛阳几位本地开发商相继被捕，洛阳地产界开始地震。 地产开发“四人组” 据可靠的消息，2007年2月，洛阳市原市长助理高元池被中纪委正式立案调查，2007年4月移送检察机关，检方以涉嫌受贿罪将其正式逮捕。 与其有关，并被先后逮捕的还有另外三名房地产老板：2007年2月，洛阳最大的地产商——洛阳中泰房地产置业有限公司(下称“中泰地产”)被立案侦查，其控股公司董事长李义超被逮捕。李义超曾创立中泰地产，并于1998年成立中泰集团，控股中泰地产。 2007年8月14日，洛阳凯瑞房地产有限公司(下称“凯瑞地产”)董事长王新立因涉嫌行贿罪被逮捕，其洛阳市人大代表资格也被罢免。 2007年8月间，洛阳润峰实业集团有限责任公司(下称“润峰集团”)董事长王跃峰也被有关部门调查。 有消息称，上述四人都因洛阳不同的地产开发项目被联系在一起。 高元池与王新立的交集在于洛阳市最中心的商业地段的开发。该地段位于西工区中州路与纱厂南路交汇处，以王府井百货为中心的商业区，7年前，这里原是东风轴承厂的生产区和部分生活区。 2001年4月，东风轴承厂进入破产程序，2001年12月破产程序终结。随后，东风轴承厂50.335亩的土地，还有包括海虹轮胎厂的三幅土地，共计61.4亩，于2002年2月公开拍卖给凯瑞地产，总出让金额为8572万元。公开的资料显示，该宗地块成为洛阳市第一块公开拍卖的国有土地。 凯瑞地产母公司为洛阳凯瑞企业集团有限公司，1996年创立，涉足地产、餐饮等领域。 凯瑞地产接手后，在该地块开发了凯瑞·君临广场项目(王府井百货随后入驻)，挣了第一桶金。凯瑞地产的网站显示：“‘凯瑞·君临广场’商铺和民居综合工程，处于洛阳市黄金地段，是政治、文化、商业的繁华区，占地40820平方米。规划建筑面积188000平方米左右，总投资约3.8亿元。商业部分2003年2月开工建设，并于2004年11月竣工。” 假兼并和真破产 东风轴承厂原是地方国企，属于洛阳市原重工业管理局。2000年10月，东风轴承厂被洛阳轴承集团有限公司(当时为中央直属企业，下称“洛轴集团”)兼并，随即，由洛轴集团委派的清产核资领导小组进驻东风轴承厂。 2000年12月清产核资的数据显示：“东风轴承厂截至2001年7月底，资产统计报表显示，账面资产总值为6483万余元，固定资产总值3330余万元，负债约4000余万元。” 一份东风轴承厂780名职工签名的《举报材料》显示：“2000年11月~2001年2、3月，洛轴集团清仓、核资、接收组将东风轴承厂大批生产资料(钢材、油料)等各类物资、各种运输车辆16部、库存3000万元的成品和半成品轴承分批事前隐匿，调运各处存放；东风轴承厂主要生产设备500多台，从各个车间拆除，分别调运洛轴集团。” “洛轴集团基本上把值钱的东西拉光了，其中包括东风轴承厂购进的一些先进设备，还没来得及拆包使用。”原东风轴承厂党委副书记、退休职工赵子富告诉记者，“可是谁也没有料到，2001年4月，东风轴承厂竟然被宣告破产，兼并变成了一场骗局。显而易见，被拉空了的东风轴承厂，当然是‘资不抵债’的！这明显违背了《破产法》关于不得隐匿、私分或者无偿转让财产的规定。” 《破产法》第三十五条规定，法院受理破产案件前6个月至宣告期内的破产企业不得隐匿、私分或者无偿转让财产，不得非正常压价出售财产。 记者从洛阳有关方面获得的一份《关于洛阳东风轴承厂破产后期处置土地安置职工过程情况汇报》显示：“2000年11月，东风轴承厂职代会一致同意并入洛轴集团，注销东风轴承厂，当年12月，洛阳市经贸委、洛阳市重工局经研究认为该厂已扭亏无望，12月26日由洛阳市政府下文，同意该厂停产关闭。” 上述《情况汇报》是原洛阳市经贸委起草的上报材料。“为什么并入洛轴集团后，洛阳市经贸委、重工局又下文停产关闭？那么，当初为什么要并入洛轴集团呢？”赵子富说。 由于原东风轴承厂的“破产”与各项政策法律不衔接，导致了许多漏洞。2001年10月9日，在《洛阳日报》头版刊发《我市确定第二批“两创”建设项目——十八项重点项目开工在即》的报道中，已经被宣告“破产”5个月的东风轴承厂被列为洛阳市的十八个重点项目之一。 报道中时任洛阳市副市长的一位官员称：“将现有的东风轴承厂整体迁移到市郊，对原厂区所占土地以建设高层住宅和写字楼为主进行前期准备工作，明天正式开始实施。” 2007年11月14日，洛阳市国资委办公室张主任接受《第一财经日报》记者采访时称，东风轴承厂是依法破产，具体情况他并不熟悉，让记者到洛阳市中院了解情况。当日，洛阳市中院宣教处就此拒绝接受记者采访。 据悉，洛阳市东风轴承厂开发建设工程由当时的洛阳市建委主任高元池具体负责。 获利高新区 2004年以来，高元池主要负责洛南新区开发。洛南新区位于洛河南岸，总面积约71.3平方公里。据公开的数据显示，洛南新区征地、基础设施、重点工程项目建设预计总投资158亿元，预计在2008年基本建成。 洛南新区的开发，为开发商打开了土地供应的闸门。凯瑞集团的网站上有这样的介绍：“洛南新区最大的2005-47号地块面积为778.5亩，位于开元大道以南、王城大道以西、大学路以东、牡丹大道以北，周边有洛阳市体育中心、河南科技大学，位置非常优越。” 上述地块距离洛南新区的洛阳市新的行政区只有不足1公里。“可以说洛阳市及整个洛南新区再没有比这个地块更好的位置了。”河南一位资深地产界人士告诉记者。 凯瑞地产于2005年11月以3.5亿元的价格竞拍得到这个地块，并于当年年底动工。凯瑞地产将其开发成别墅项目，名为“国宝花园”，凯瑞地产的网站介绍：“国宝花园项目总建筑面积312785.5平方米，住宅建筑面积258082.24平方米，公建建筑面积54703.26平方米，是洛阳最高档次的低密度住宅区。”目前，其一期(占地块的三分之一以上)已经销售告罄。 早在2003年2月，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》(国发〔2003〕45号)，其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应。”2003年9月，国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知要求今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地。 “2003年，洛南新区的开发，为开发商打开了土地供应的闸门。这么放肆地对抗中央政策向高档住宅供应土地，而且凯瑞地产的别墅项目竟然还获得了批准，在河南省‘无人能出其右’。”一位河南资深地产界人士称.
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